# Wejście na działkę sąsiada przy budowie: art. 47 PB, rusztowanie, dźwig i szkody

- Adres: https://atestero.pl/baza-wiedzy/wejscie-na-teren-sasiada-art-47-prawa-budowlanego
- Autor: Jan Nawrot (https://atestero.pl/autorzy/jan-nawrot)
- Opublikowano: 2026-10-26
- Aktualizacja: 2026-10-26
- Stan prawny sprawdzony: 2026-10-26
- Dla kogo: Dla inwestorów, kierowników budowy, generalnych wykonawców i firm rusztowaniowych, które pracują przy granicy działki, oraz dla właścicieli sąsiednich nieruchomości.

## Krótka odpowiedź

Inwestor, który do robót musi wejść na działkę, do budynku lub lokalu sąsiada, przed rozpoczęciem robót uzyskuje zgodę właściciela albo najemcy i uzgadnia z nim sposób, zakres, terminy oraz ewentualną rekompensatę (art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego). Bez porozumienia organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzyga decyzją w 14 dni od złożenia wniosku (ust. 2). Po robotach inwestor naprawia szkody (ust. 3).

Rusztowanie przy ścianie stojącej blisko granicy, strefa niebezpieczna pod nim, docieplenie ściany szczytowej, przejazd koparki albo wysięgnik żurawia nad cudzym dachem. Każda z tych sytuacji może wymagać wejścia na nieruchomość sąsiada. Art. 47 Prawa budowlanego w ust. 1–4 opisuje trzy kroki: porozumienie, decyzję organu przy braku porozumienia i naprawę szkód po robotach. Poniżej pełna treść przepisu w praktyce budowy i zasady BHP, które pokazują, ile terenu potrzeba.

## Co mówi art. 47 Prawa budowlanego?

Art. 47 ust. 1 dotyczy sytuacji, w której do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Inwestor jest wtedy obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę. Pracami przygotowawczymi są wytyczenie geodezyjne obiektów, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy z budową obiektów tymczasowych i przyłącza na potrzeby budowy (art. 41 ust. 2). Obowiązek może więc powstać przed pierwszym wykopem.

W razie nieuzgodnienia tych warunków organ administracji architektoniczno-budowlanej na wniosek inwestora, w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia (art. 47 ust. 2). Uznając wniosek za zasadny, określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Wniosek składa się w postaci papierowej albo przez portal e-Budownictwo (ust. 2a) na formularzu PB-14 z rozporządzenia z 18 lutego 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 224). Pola formularza odwzorowuje [wzór wniosku o wejście na teren sąsiedniej nieruchomości PB-14 (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-wejscie-na-teren-sasiedniej-nieruchomosci-pb-14). Wszystkie druki PB, w tym PB-14, są w zestawieniu [formularze PB 2026](https://atestero.pl/baza-wiedzy/formularze-pb-2026-nowe-wzory-druki-budowlane).

Po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, na zasadach Kodeksu cywilnego (art. 47 ust. 3). Ust. 4 dotyczy pasa drogowego: jego zajęcie na potrzeby budowy może nastąpić po spełnieniu wymagań z odrębnych przepisów. Zezwolenia zarządcy drogi wnioskuje się na [wzorze wniosku o zajęcie pasa drogowego (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-zajecie-pasa-drogowego).

### Art. 47 Prawa budowlanego krok po kroku

| Etap | Kto | Co | Przepis |
| --- | --- | --- | --- |
| Ustalenie potrzeby | Wykonawca, kierownik budowy | Pas terenu, strefa niebezpieczna (1/10 wysokości, min. 6 m), sprzęt, okres | § 21 i § 120 ust. 2 rozporządzenia z 6.02.2003 |
| Porozumienie | Inwestor i właściciel albo najemca | Sposób, zakres, terminy, ewentualna rekompensata | art. 47 ust. 1 |
| Wniosek przy braku porozumienia | Inwestor albo pełnomocnik | Formularz PB-14, papierowo albo przez e-Budownictwo | art. 47 ust. 2 i 2a |
| Decyzja | Organ administracji architektoniczno-budowlanej | W 14 dni od złożenia wniosku; granice niezbędnej potrzeby i warunki | art. 47 ust. 2 |
| Naprawa szkód | Inwestor | Przywrócenie stanu poprzedniego albo zapłata, według wyboru poszkodowanego | art. 47 ust. 3, art. 363 § 1 KC |
| Oświadczenie przy zakończeniu budowy | Kierownik budowy | Uporządkowanie terenu budowy i sąsiedniej nieruchomości | art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. b |

_Przepisy nie określają formy porozumienia ani stawek rekompensaty._

> **Stan prawny sprawdzony 2026-10-26.** Stan prawny na 26 października 2026 r. Art. 47 ust. 1–4 Prawa budowlanego odczytano w całości w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 524 (plik z bazy ELI pobrany 18 października 2026 r., odczyt 26 października 2026 r.), razem z art. 22 pkt 3 i 3d, 41 ust. 2 i 57 ust. 1 pkt 2. Nowelizacje po tym tekście (Dz.U. 2026 poz. 605, 646, 1161 i 1347, sprawdzone 26 października 2026 r.) tych przepisów nie zmieniają; uchylenie „art. 47 ust. 3–7” w ustawie poz. 605 dotyczy Prawa wodnego. Formularz PB-14 z rozporządzenia z 18 lutego 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 224) odczytano 26 października 2026 r. § 20, 21, 91, 92, 118 i 120 rozporządzenia z 6 lutego 2003 r. (Dz.U. 2003 nr 47 poz. 401) odczytano 17 października 2026 r. Art. 143, 361 § 2 i 363 § 1 KC według tekstu jednolitego Dz.U. 2026 poz. 795 (odczyt 17 października 2026 r.). Przepisy nie określają stawek rekompensaty ani opłat.

## Rusztowanie, strefa niebezpieczna i dźwig przy granicy działki

Przed montażem lub demontażem rusztowania wyznacza się i ogradza strefę niebezpieczną (§ 120 ust. 2 rozporządzenia o BHP przy robotach budowlanych). Strefę, w której istnieje zagrożenie spadania przedmiotów z wysokości, ogradza się balustradami (§ 21 ust. 1). W najmniejszym wymiarze liczonym od płaszczyzny obiektu nie może mieć mniej niż 1/10 wysokości, z której mogą spadać przedmioty, i nie mniej niż 6 m (§ 21 ust. 2). Ogrodzenie i oznakowanie mają uniemożliwić dostęp osobom postronnym (§ 20 ust. 1). Gdy ściana stoi 3 m od granicy, strefa 6 m wchodzi więc na działkę sąsiada na 3 m. W zwartej zabudowie miejskiej strefę można zmniejszyć, stosując inne rozwiązania techniczne lub organizacyjne zabezpieczające przed spadaniem przedmiotów (§ 21 ust. 3). Zasady dla monterów zbiera [instrukcja BHP montażu i demontażu rusztowań (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/instrukcja-bhp-montaz-demontaz-rusztowan).

Wysięgnik żurawia i przenoszony ładunek nad sąsiednią działką korzystają z przestrzeni nad cudzym gruntem. Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu (art. 143 KC). Art. 47 nie mówi wprost, czy przelot ładunku jest „wejściem na teren”. Bezpieczniej ująć go w porozumieniu z sąsiadem razem z rusztowaniem i strefą. Rozporządzenie zabrania przemieszczania materiałów bezpośrednio nad ludźmi przy mechanicznym załadunku i rozładunku (§ 92), a ładunek przemieszcza się poziomo co najmniej 1 m ponad przedmiotami na jego drodze (§ 91). Nad zamieszkałym domem oznacza to ustalenie stref pracy i godzin z sąsiadem. Kwalifikacje operatora opisuje poradnik [uprawnienia na żurawie](https://atestero.pl/baza-wiedzy/uprawnienia-na-zurawie).

## Jak uzgodnić wejście z sąsiadem i co wpisać w porozumieniu?

Art. 47 ust. 1 wymienia cztery elementy uzgodnienia: sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości oraz ewentualną rekompensatę. Przepis nie określa formy porozumienia. Pisemny dokument z planem zajęcia terenu będzie jednak dowodem przy rozliczeniu szkód i przy wniosku do organu, gdyby sąsiad wycofał zgodę. Zgodę wyraża właściciel sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, a przepis wymienia w nawiasie także najemcę.

Rekompensata jest w ust. 1 „ewentualna”, więc jej wysokość i forma zależą od uzgodnienia stron. Przepis nie podaje stawek. Rekompensatę za korzystanie z terenu uzgadnia się przed wejściem. Naprawa szkód wynika z ust. 3 i dotyczy szkód, które powstały w czasie robót. Warto rozdzielić te dwie kwestie w porozumieniu, żeby kwota za udostępnienie terenu nie zamykała drogi do żądania naprawy szkody. Wzór porozumienia jest na trzeciej stronie pliku z [formularzem PB-14 (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-wejscie-na-teren-sasiedniej-nieruchomosci-pb-14).

- strony: inwestor oraz właściciel albo najemca, z danymi kontaktowymi i osobą do kontaktu na budowie
- zakres: pas terenu z wymiarami i rysunkiem, w tym strefa niebezpieczna liczona według § 21
- sposób: rusztowanie, ogrodzenie, przejazd sprzętu, przelot ładunków żurawiem
- terminy: data wejścia i zejścia, dni i godziny pracy
- rekompensata: kwota albo inna forma, termin zapłaty
- stan terenu przed wejściem: protokół ze zdjęciami podpisany przez obie strony
- przywrócenie stanu po robotach i sposób zgłaszania szkód

## Sąsiad odmawia: wniosek PB-14 i decyzja w 14 dni

Warunkiem złożenia wniosku jest nieuzgodnienie warunków z art. 47 ust. 1. Przed wnioskiem warto więc mieć dowód próby porozumienia, na przykład pismo z propozycją warunków i odpowiedź odmowną albo potwierdzenie doręczenia bez odpowiedzi. Formularz PB-14 przewiduje w pkt 8 pole „Inne”, a przypis 5 podaje jako przykład dokumenty potwierdzające podjęcie próby uzyskania zgody właściciela. Wniosek składa inwestor albo jego pełnomocnik do organu administracji architektoniczno-budowlanej, na przykład starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Formularz ma też pole na podstawę prawną robót, czyli pozwolenie na budowę albo zgłoszenie.

Decyzja rozstrzyga o niezbędności wejścia. Uwzględniając wniosek, organ określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości sąsiada (art. 47 ust. 2). Wniosek powinien więc pokazać, dlaczego robót nie da się wykonać z własnej działki, ile terenu i na jak długo potrzeba oraz jakim sprzętem. Wymiar strefy z § 21 rozporządzenia o BHP jest tu konkretnym argumentem. Przepis nie podaje terminu ważności decyzji ani stawek rekompensaty. Do wniosku dołącza się potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej, jeżeli obowiązek jej uiszczenia wynika z ustawy o opłacie skarbowej (pkt 8 formularza).

## Szkody po robotach: naprawa i odszkodowanie dla sąsiada

Po zakończeniu robót inwestor naprawia szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, na zasadach Kodeksu cywilnego (art. 47 ust. 3). Naprawienie szkody następuje według wyboru poszkodowanego przez przywrócenie stanu poprzedniego albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej (art. 363 § 1 KC). W braku odmiennego przepisu lub umowy obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 KC). Obowiązek wobec sąsiada ma inwestor. Kto ostatecznie ponosi koszt w relacji z wykonawcą, zwykle ustala umowa o roboty.

Kierownik budowy przy zakończeniu budowy oświadcza o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a w razie korzystania także sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. b). Inwestor dołącza to oświadczenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Przygotujesz je na [wzorze oświadczenia kierownika budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/oswiadczenie-kierownika-budowy). Stan terenu przed wejściem i po zejściu najlepiej zapisać w protokole ze zdjęciami, podpisanym przez obie strony. Stan po zejściu z działki zapisze [protokół odbioru terenu po robotach (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-odbioru-terenu-po-robotach).

## Kto na budowie odpowiada za wejście na teren sąsiada?

Obowiązki z art. 47 ma inwestor. Rusztowanie stawia i strefę wyznacza wykonawca, a kierownik budowy organizuje budowę zgodnie z przepisami BHP (art. 22 pkt 3) i podejmuje działania uniemożliwiające wstęp na budowę osobom nieupoważnionym (art. 22 pkt 3d). Generalny wykonawca powinien dostać od inwestora kopię porozumienia albo decyzji przed wejściem ekipy na teren sąsiada. Ekipa pracuje tylko w granicach, które wyznacza ten dokument. Uprawnienia monterów opisuje poradnik [uprawnienia na rusztowania: montaż i odbiór](https://atestero.pl/baza-wiedzy/uprawnienia-na-rusztowania-montaz-i-odbior).

Rusztowanie w obrębie ciągów komunikacyjnych wymaga zgody organów nadzorujących te ciągi i środków bezpieczeństwa określonych w projekcie organizacji ruchu (§ 118 ust. 1). Wniosek o zatwierdzenie takiego projektu składa się do organu zarządzającego ruchem na [wzorze wniosku o zatwierdzenie projektu organizacji ruchu (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-zatwierdzenie-projektu-organizacji-ruchu). Zajęcie pasa drogowego na potrzeby budowy może nastąpić po spełnieniu wymagań z odrębnych przepisów (art. 47 ust. 4 Prawa budowlanego). Zasady pracy przy drodze zbiera [instrukcja BHP robót w pasie drogowym (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/instrukcja-bhp-roboty-w-pasie-drogowym). W Atestero generalny wykonawca widzi firmy i pracowników zgłoszonych na budowę oraz ich dokumenty, w tym zaświadczenia monterów rusztowań. O dopuszczeniu do pracy decyduje uprawniona osoba.

## Przykład: Przykład: docieplenie ściany szczytowej 2,5 m od granicy

Wspólnota ociepla budynek o wysokości 18 m. Ściana szczytowa stoi 2,5 m od granicy z działką sąsiada, na której jest ogród. Roboty z rusztowania potrwają 5 tygodni.

1. Strefa niebezpieczna: 1/10 z 18 m to 1,8 m, więc obowiązuje minimum 6 m (§ 21 ust. 2); na działkę sąsiada wchodzi pas 3,5 m
2. Inwestor wysyła sąsiadowi propozycję porozumienia: pas 3,5 m na 5 tygodni, rusztowanie i ogrodzenie, godziny pracy, rekompensata, protokół stanu ogrodu
3. Sąsiad odmawia na piśmie, więc inwestor składa wniosek PB-14 z tą korespondencją w polu „Inne” (pkt 8, przypis 5)
4. Organ w 14 dni wydaje decyzję i określa granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z działki (art. 47 ust. 2)
5. Po robotach inwestor odtwarza zniszczony trawnik albo płaci jego wartość, według wyboru sąsiada (art. 47 ust. 3, art. 363 § 1 KC), a kierownik budowy ujmuje sąsiednią nieruchomość w oświadczeniu z art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. b

## Lista kontrolna

- Policz strefę niebezpieczną: 1/10 wysokości, nie mniej niż 6 m
- Narysuj pas terenu sąsiada potrzebny na rusztowanie, strefę i sprzęt
- Ustal, czy ładunki żurawia będą przenoszone nad działką sąsiada
- Zaproponuj sąsiadowi na piśmie sposób, zakres, terminy i rekompensatę
- Spisz protokół stanu terenu ze zdjęciami przed wejściem
- Przy odmowie złóż wniosek PB-14 z dowodem próby porozumienia
- Przekaż wykonawcy kopię porozumienia albo decyzji przed wejściem ekipy
- Po robotach napraw szkody i ujmij sąsiednią nieruchomość w oświadczeniu kierownika budowy

## Najczęstsze pytania

### Czy sąsiad musi się zgodzić na rusztowanie na swojej działce?

Sąsiad może odmówić. Wtedy inwestor składa wniosek, a organ administracji architektoniczno-budowlanej w 14 dni rozstrzyga decyzją o niezbędności wejścia i określa granice oraz warunki korzystania z działki (art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego). Bez zgody i bez decyzji inwestor nie spełnia obowiązku z art. 47 ust. 1.

### Ile kosztuje wejście na działkę sąsiada przy budowie?

Przepis nie podaje stawek. Rekompensata jest ewentualna, a jej wysokość uzgadniają strony (art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego). Niezależnie od niej inwestor po robotach naprawia szkody na zasadach Kodeksu cywilnego (art. 47 ust. 3).

### Czy dźwig może przenosić ładunki nad działką sąsiada?

Własność gruntu obejmuje przestrzeń nad jego powierzchnią w granicach jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia (art. 143 KC), a art. 47 Prawa budowlanego nie wymienia wprost przelotu ładunku. Bezpieczniej ująć go w porozumieniu z sąsiadem. Przemieszczanie materiałów bezpośrednio nad ludźmi przy załadunku i rozładunku jest zabronione (§ 92 rozporządzenia z 6 lutego 2003 r.).

### Kto płaci za szkody wyrządzone na działce sąsiada w czasie budowy?

Wobec sąsiada inwestor. Po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody na zasadach Kodeksu cywilnego (art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego), przez przywrócenie stanu poprzedniego albo zapłatę, według wyboru poszkodowanego (art. 363 § 1 KC). Podział kosztów z wykonawcą ustala umowa.

### Czy najemca może zgodzić się na wejście zamiast właściciela?

Art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego wymienia najemcę w nawiasie obok właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Przy dłuższym zajęciu terenu albo rusztowaniu przy budynku bezpieczniej uzyskać też zgodę właściciela, bo to on może żądać naprawy szkód w nieruchomości.

## Źródła

- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524, art. 22, 41, 47 i 57 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/524/ogl)
- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/524/text.pdf)
- [Rozporządzenie MFiG z 18 lutego 2026 r. w sprawie wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości (PB-14), Dz.U. 2026 poz. 224 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/224/ogl)
- [Rozporządzenie MI z 6 lutego 2003 r. w sprawie BHP podczas wykonywania robót budowlanych, Dz.U. 2003 nr 47 poz. 401, § 20, 21, 91, 92, 118, 120 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2003/401/ogl)
- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 143, 361 i 363 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/795/ogl)

## Powiązane materiały

- [Wzór: Wniosek o wejście na teren sąsiedniej nieruchomości (PB-14): wzór Word i PDF](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-wejscie-na-teren-sasiedniej-nieruchomosci-pb-14)
- [Wzór: Instrukcja BHP montażu i demontażu rusztowań: wzór Word i PDF](https://atestero.pl/wzory/instrukcja-bhp-montaz-demontaz-rusztowan)
- [Wzór: Oświadczenie kierownika budowy o zgodności z projektem i porządku terenu: wzór Word, PDF](https://atestero.pl/wzory/oswiadczenie-kierownika-budowy)
- [Wzór: Instrukcja BHP robót w pasie drogowym przy ruchu: wzór Word i PDF](https://atestero.pl/wzory/instrukcja-bhp-roboty-w-pasie-drogowym)
- [Uprawnienia na rusztowania: kto może montować, ile są ważne i kto odbiera rusztowanie](https://atestero.pl/baza-wiedzy/uprawnienia-na-rusztowania-montaz-i-odbior)
- [Odbiór rusztowania: kto może odebrać rusztowanie, kiedy robić przegląd i co wpisać](https://atestero.pl/baza-wiedzy/odbior-rusztowania-kto-moze-odebrac)
- [Uprawnienia na żurawie: wieżowy, samojezdny, przewoźny. Rodzaje UDT, ważność i zakres](https://atestero.pl/baza-wiedzy/uprawnienia-na-zurawie)
- [BHP na budowie w liczbach: progi, odległości i limity z przepisów](https://atestero.pl/baza-wiedzy/bhp-na-budowie-w-liczbach)
- [Kierownik robót a kierownik budowy: obowiązki, uprawnienia i wpisy w dzienniku](https://atestero.pl/baza-wiedzy/kierownik-robot-a-kierownik-budowy)

Źródło: Atestero, „Wejście na działkę sąsiada przy budowie: art. 47 PB, rusztowanie, dźwig i szkody”, https://atestero.pl/baza-wiedzy/wejscie-na-teren-sasiada-art-47-prawa-budowlanego (aktualizacja 2026-10-26).