# Umowa o generalne wykonawstwo: wzór Word i PDF

- Adres: https://atestero.pl/wzory/umowa-o-generalne-wykonawstwo
- Aktualizacja: 2026-10-31
- Stan prawny sprawdzony: 2026-10-27
- Pobieranie: bezpłatnie, bez rejestracji

## W skrócie

Umowa o generalne wykonawstwo to umowa o roboty budowlane, w której generalny wykonawca zobowiązuje się oddać inwestorowi obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a część robót zleca podwykonawcom (art. 647 KC). Powinna być stwierdzona pismem, a wymagana dokumentacja jest jej częścią składową (art. 648 KC). Kodeks nie wyodrębnia osobnego typu tej umowy. Generalny wykonawca występuje w art. 647¹ i 649¹–649⁵, które regulują odpowiedzialność za podwykonawców i gwarancję zapłaty.

Wzór ma trzy strony A4 i dotyczy umowy inwestora z generalnym wykonawcą. Zawiera przedmiot i dokumentację, teren budowy i kierownictwo, terminy, wynagrodzenie, podwykonawców z tabelą zgłoszeń, BHP z koordynatorem, odbiory, kary i odstąpienie, a na końcu wykaz załączników i podpisy. Umowę z jednym wykonawcą bez podwykonawców przygotujesz na ogólnym [wzorze umowy o roboty budowlane (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-roboty-budowlane), a umowę generalnego wykonawcy z podwykonawcą na [wzorze umowy podwykonawczej (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-podwykonawcza). Sprzęt do robót generalny wykonawca bierze często w najem, na przykład według [umowy najmu rusztowania (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-najmu-rusztowania).

## Pliki do pobrania

- [Pobierz DOCX (do edycji)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-generalne-wykonawstwo.docx)
- [Pobierz PDF (do wydruku)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-generalne-wykonawstwo.pdf)

## Czym jest umowa o generalne wykonawstwo?

Kodeks cywilny nie ma osobnego typu umowy o generalne wykonawstwo. Stosuje się art. 647: wykonawca oddaje przewidziany w umowie obiekt, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor dokonuje czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazuje teren budowy i dostarcza projekt, oraz odbiera obiekt i płaci umówione wynagrodzenie. O generalnym wykonawcy Kodeks mówi dopiero w art. 647¹ i 649¹–649⁵, czyli tam, gdzie reguluje podwykonawców i gwarancję zapłaty. W tym znaczeniu generalny wykonawca (GW) to wykonawca, który realizuje inwestycję z udziałem podwykonawców.

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1), a wymagana przez przepisy dokumentacja jest jej częścią składową (art. 648 § 2). W razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (art. 649). Granice zakresu zapisz więc wprost, razem z wykazem robót wyłączonych. W umowie z generalnym wykonawcą ta granica rozstrzyga, co może on zlecić podwykonawcom i za co odpowiada wobec inwestora. Te przepisy stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli (art. 658).

> **Stan prawny sprawdzony 2026-10-27.** Art. 481, 483–484, 647, 647¹, 648, 649, 649¹–649⁵, 651–652, 654 i 656–658 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795 (baza ELI, odczyt 17 października 2026 r.). Art. 647¹ ma brzmienie z ustawy z 9 października 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1508, w życie od 4 grudnia 2025 r. (odczyt 26 października 2026 r.). Status i listę zmian sprawdzono 27 października 2026 r.: po tekście jednolitym zmieniono art. 187 (Dz.U. 2026 poz. 184) i art. 860 (Dz.U. 2026 poz. 507), użytych przepisów nie zmieniono. Art. 21a ust. 1, 1a i art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 524 (odczyt 18 października 2026 r.; zmiany po tekście jednolitym według ELI nie dotyczą tych artykułów). Art. 208 § 1–2 Kodeksu pracy sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 1245 (odczyt 17 października 2026 r.). § 2–5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 r. w sprawie BHP podczas wykonywania robót budowlanych (Dz.U. 2003 nr 47 poz. 401) sprawdzono w tekście z bazy ELI (odczyt 17 października 2026 r.; akt obowiązuje, bez aktów zmieniających, stan na 27 października 2026 r.). Przepisy nie podają wzoru umowy o generalne wykonawstwo. W zamówieniach publicznych obowiązują dodatkowo przepisy Prawa zamówień publicznych, których wzór nie obejmuje.

## Podwykonawcy w umowie GW: zgłoszenie, sprzeciw i termin 30 dni

Inwestor odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy z tytułu robót, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przed przystąpieniem do ich wykonywania, chyba że inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw (art. 647¹ § 1 KC). Sprzeciw składa się w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia, a w umowie inwestor i generalny wykonawca mogą zastrzec krótszy termin (§ 1¹). Termin sprzeciwu w umowie generalnego wykonawcy z podwykonawcą albo z dalszym podwykonawcą nie może być krótszy od terminu z umowy inwestora z generalnym wykonawcą (§ 1²). Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 4).

Zgłoszenia nie trzeba składać, gdy inwestor i generalny wykonawca określili w umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności szczegółowy przedmiot robót wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę (§ 2). Odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty, gdy wynagrodzenie podwykonawcy jest od niego wyższe (§ 3). Postanowienia umowne sprzeczne z § 1–5 są nieważne (§ 6). Wzór ma tabelę podwykonawców z zakresem, wartością, datą zgłoszenia i informacją o sprzeciwie. Samo zgłoszenie przygotujesz na [wzorze zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zgloszenie-podwykonawcy-inwestorowi), a zasady opisuje poradnik [zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi: art. 647¹ KC](https://atestero.pl/baza-wiedzy/zgloszenie-podwykonawcy-inwestorowi-art-6471-kc).

## Wynagrodzenie, gwarancja zapłaty i odbiory częściowe

W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 KC). Harmonogram płatności powiąż więc z odbiorami częściowymi i [protokołami przerobowymi (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-przerobowy). Odsetki i rekompensatę za opóźnienie w zapłacie wyliczysz na [nocie odsetkowej (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/nota-odsetkowa-i-rekompensata-40-euro).

Gwarancji zapłaty udziela inwestor generalnemu wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 649¹ § 1). Jest nią gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa albo poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora (§ 2), a koszty strony ponoszą w równych częściach (§ 3). Przepisu nie stosuje się, gdy inwestorem jest Skarb Państwa (§ 1¹). Prawa do żądania gwarancji nie można wyłączyć ani ograniczyć (art. 649² § 1). Generalny wykonawca może jej żądać w każdym czasie do wysokości roszczenia z umowy oraz z robót dodatkowych lub koniecznych, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora (art. 649³ § 1). Jeśli nie uzyska jej w wyznaczonym terminie, niekrótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649⁴ § 1). Te przepisy stosuje się do umów generalnego wykonawcy z podwykonawcami (art. 649⁵). Pismo z żądaniem przygotujesz na [wzorze żądania gwarancji zapłaty (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zadanie-gwarancji-zaplaty).

## BHP, kierownik budowy i koordynacja w umowie GW

Generalny wykonawca organizuje pracę wielu firm na jednym placu, więc umowa powinna rozdzielać obowiązki BHP. Wykonawca przed przystąpieniem do robót opracowuje instrukcję ich bezpiecznego wykonywania i zapoznaje z nią pracowników w zakresie ich robót (§ 2 rozporządzenia w sprawie BHP przy robotach budowlanych). Uczestnicy procesu budowlanego współdziałają ze sobą w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy (§ 4 ust. 1), a bezpośredni nadzór nad BHP na stanowiskach pracy sprawują odpowiednio kierownik robót oraz mistrz budowlany (§ 5). Gdy pracownicy różnych pracodawców pracują jednocześnie w tym samym miejscu, pracodawcy współpracują, wyznaczają koordynatora, ustalają zasady współdziałania na wypadek zagrożeń i informują się o działaniach zapobiegających zagrożeniom (art. 208 § 1 KP). Koordynator nie zwalnia pracodawców z obowiązku zapewnienia BHP własnym pracownikom (art. 208 § 2). Obowiązki generalnego wykonawcy wobec podwykonawców opisuje poradnik [obowiązki generalnego wykonawcy w zakresie BHP podwykonawców](https://atestero.pl/baza-wiedzy/obowiazki-generalnego-wykonawcy-bhp-podwykonawcow).

Kierownik budowy protokolarnie przejmuje od inwestora i zabezpiecza teren budowy (art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego), a od przejęcia terenu wykonawca ponosi aż do oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 KC). Przed rozpoczęciem budowy kierownik budowy sporządza lub zapewnia sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (art. 21a ust. 1 Prawa budowlanego). Plan sporządza się, gdy będzie wykonywany co najmniej jeden z rodzajów robót z art. 21a ust. 2 albo roboty mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20 pracowników, albo ich pracochłonność przekroczy 500 osobodni (ust. 1a). Gdy roboty mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20 osób albo zakres przekroczy 500 osobodni, inwestor zawiadamia też inspektora pracy na 7 dni przed rozpoczęciem budowy (§ 3 rozporządzenia). Zasady dla wszystkich firm na placu spisuje [regulamin budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/regulamin-budowy), a przekazanie terenu [protokół przekazania placu budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-przekazania-placu-budowy).

## Opóźnienie, wady, kary umowne i odstąpienie

Do skutków opóźnienia wykonawcy z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania robót, rękojmi za wady oraz uprawnienia inwestora do odstąpienia przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC). Uprawnienie do odstąpienia może być ograniczone lub wyłączone przepisami szczególnymi (art. 657). Pozostałe sprawy trzeba opisać w umowie.

Karę umowną można zastrzec za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1). Należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, a dłużnik może żądać jej zmniejszenia, gdy zobowiązanie wykonano w znacznej części albo kara jest rażąco wygórowana (art. 484). Wzór ma tabelę kar i limit łącznej kwoty. Za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia kary umownej nie stosuje się, bo kara dotyczy zobowiązań niepieniężnych, a wierzyciel ma odsetki (art. 481 § 1). Naliczenie kary przygotujesz na [nocie obciążeniowej z tytułu kary umownej (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/nota-obciazeniowa-kara-umowna).

## Co zawiera dokument

| Pole | Co wpisać |
| --- | --- |
| Strony i reprezentacja | Inwestor i generalny wykonawca: nazwa, adres, NIP, KRS lub CEIDG, osoby upoważnione. |
| Przedmiot i dokumentacja | Inwestycja, adres, zakres robót i robót wyłączonych, wykaz dokumentacji z numerami rewizji (art. 648 § 2, art. 649 KC). |
| Teren budowy i kierownictwo | Termin przekazania terenu i protokół (art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego), kierownik budowy, inspektor nadzoru. |
| Terminy i harmonogram | Rozpoczęcie, etapy, zakończenie, harmonogram rzeczowo-finansowy jako załącznik. |
| Wynagrodzenie i zabezpieczenia | Ryczałt albo kosztorys, płatności częściowe (art. 654 KC), gwarancja zapłaty (art. 649¹), kaucja gwarancyjna. |
| Podwykonawcy | Tryb zgłoszenia przed robotami, termin sprzeciwu (art. 647¹ § 1¹), termin w umowach niższego szczebla (§ 1²), tabela podwykonawców. |
| BHP i koordynacja | Koordynator (art. 208 KP), instrukcja bezpiecznego wykonywania robót (§ 2 rozporządzenia), plan BIOZ, dokumenty pracowników podwykonawców. |
| Odbiory, rękojmia, kary | Odbiory częściowe i końcowy, okres rękojmi i gwarancji, kary za opóźnienie i wady, limit kar, odstąpienie. |

## Najczęstsze pytania

### Czym różni się umowa o generalne wykonawstwo od umowy o roboty budowlane?

Kodeks cywilny nie wyodrębnia osobnego typu. Umowa o generalne wykonawstwo jest umową o roboty budowlane z art. 647–658 KC, w której wykonawca działa jako generalny wykonawca i zleca część robót podwykonawcom. Dlatego ważne są w niej art. 647¹ o zgłaszaniu podwykonawców i art. 649¹–649⁵ o gwarancji zapłaty.

### Czy umowa o generalne wykonawstwo musi być na piśmie?

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC). Przepis nie zastrzega rygoru nieważności. Pod rygorem nieważności pisemnej formy wymagają zgłoszenie podwykonawcy i sprzeciw inwestora (art. 647¹ § 4) oraz umowa określająca szczegółowy przedmiot robót oznaczonego podwykonawcy, jeśli ma zastąpić zgłoszenie (§ 2).

### Czy generalny wykonawca może żądać gwarancji zapłaty od inwestora?

Tak. Może jej żądać w każdym czasie do wysokości roszczenia z umowy oraz z robót dodatkowych lub koniecznych, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora (art. 649³ § 1 KC). Prawa nie można wyłączyć umową (art. 649² § 1), a przepis nie dotyczy inwestora będącego Skarbem Państwa (art. 649¹ § 1¹). Brak gwarancji w terminie, niekrótszym niż 45 dni, uprawnia do odstąpienia (art. 649⁴ § 1).

## Źródła

- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/795/ogl)
- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/795/text.pdf)
- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/524/ogl)
- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/524/text.pdf)
- [Kodeks pracy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1245 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/1245/ogl)
- [Kodeks pracy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1245 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/1245/text.pdf)
- [Rozporządzenie w sprawie BHP podczas wykonywania robót budowlanych, Dz.U. 2003 nr 47 poz. 401 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2003/401/text.pdf)

## Poradniki do tego wzoru

- [Solidarna odpowiedzialność za wynagrodzenie podwykonawcy (art. 647¹ KC)](https://atestero.pl/baza-wiedzy/solidarna-odpowiedzialnosc-generalnego-wykonawcy-art-6471-kc)
- [Generalny wykonawca a BHP podwykonawców: obowiązki, wymagania i podział odpowiedzialności](https://atestero.pl/baza-wiedzy/obowiazki-generalnego-wykonawcy-bhp-podwykonawcow)
- [Gwarancja zapłaty za roboty budowlane: jak podwykonawca żąda jej od generalnego wykonawcy](https://atestero.pl/baza-wiedzy/gwarancja-zaplaty-za-roboty-budowlane)
- [Umowa podwykonawcza na roboty budowlane: co powinna zawierać](https://atestero.pl/baza-wiedzy/umowa-podwykonawcza-co-powinna-zawierac)

Źródło: Atestero, „Umowa o generalne wykonawstwo: wzór Word i PDF”, https://atestero.pl/wzory/umowa-o-generalne-wykonawstwo (aktualizacja 2026-10-31).