# Umowa o roboty budowlane: wzór umowy z inwestorem (Word i PDF)

- Adres: https://atestero.pl/wzory/umowa-o-roboty-budowlane
- Aktualizacja: 2026-10-18
- Stan prawny sprawdzony: 2026-10-18
- Pobieranie: bezpłatnie, bez rejestracji

## W skrócie

Umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestora do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia (art. 647 KC). Kodeks wymaga, by była stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC), a dokumentacja jest jej częścią składową (art. 648 § 2 KC).

Wzór ma dwie strony A4 i dotyczy umowy inwestora z wykonawcą albo generalnym wykonawcą. Zawiera przedmiot i dokumentację, terminy z harmonogramem, wynagrodzenie i płatności częściowe, przekazanie terenu, odbiory, podwykonawców, rękojmię i gwarancję, kary umowne i odstąpienie. Umowę generalnego wykonawcy z podwykonawcą przygotujesz na osobnym [wzorze umowy podwykonawczej (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-podwykonawcza).

## Pliki do pobrania

- [Pobierz DOCX (do edycji)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-roboty-budowlane.docx)
- [Pobierz PDF (do wydruku)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-roboty-budowlane.pdf)

## Co musi zawierać umowa o roboty budowlane?

Kodeks cywilny opisuje obowiązki obu stron w art. 647: wykonawca oddaje obiekt przewidziany w umowie, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor dokonuje czynności przygotowawczych, w szczególności przekazuje teren budowy i dostarcza projekt, a potem odbiera obiekt i płaci. W umowie warto więc nazwać przedmiot, wskazać dokumentację, termin przekazania terenu i termin oddania obiektu. Te dane zwykle są już w [ofercie wykonawcy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/oferta-na-roboty-budowlane), którą dołącza się do umowy razem z kosztorysem. Inwestor, który wystąpił o pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia, złożył wcześniej [oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/oswiadczenie-o-prawie-do-dysponowania-nieruchomoscia). Projekt, który inwestor dostarcza wykonawcy, zatwierdza decyzja o pozwoleniu na budowę albo wydana przed nią odrębna decyzja, o którą inwestor wnosi na [formularzu wniosku o zatwierdzenie projektu PB-6 (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/wniosek-o-odrebna-decyzje-o-zatwierdzeniu-projektu-pb-6) (art. 34 ust. 4 i 5 Prawa budowlanego).

Wymagana przez przepisy dokumentacja jest częścią składową umowy (art. 648 § 2 KC), a w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem (art. 649 KC). Dlatego wykaz dokumentacji z datami i numerami rewizji to jeden z najważniejszych załączników. Przekazanie tej dokumentacji wykonawcy potwierdza [protokół przekazania dokumentacji projektowej (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-przekazania-dokumentacji-projektowej). Przejęcie terenu potwierdź [protokołem przekazania placu budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-przekazania-placu-budowy), bo od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody na tym terenie (art. 652 KC). Kto podpisuje protokół i jakie zastrzeżenia w nim zapisać, wyjaśnia poradnik [protokół przekazania placu budowy: kto podpisuje i co wpisać](https://atestero.pl/baza-wiedzy/protokol-przekazania-placu-budowy). O zamierzonym terminie rozpoczęcia robót inwestor zawiadamia nadzór budowlany na [zawiadomieniu o rozpoczęciu robót budowlanych (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zawiadomienie-o-rozpoczeciu-robot-budowlanych). Kierownika budowy i inspektora nadzoru, których inwestor wskazuje w tym zawiadomieniu, dotyczą osobne umowy: [wzór umowy z kierownikiem budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-z-kierownikiem-budowy) i [wzór umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-z-inspektorem-nadzoru-inwestorskiego).

> **Stan prawny sprawdzony 2026-10-18.** Art. 647, 647¹, 648, 649, 649¹, 651, 652, 654, 656 i 658 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795, stan na 18 października 2026 r. W zamówieniach publicznych obowiązują dodatkowo przepisy Prawa zamówień publicznych, których wzór nie obejmuje.

## Wynagrodzenie, odbiory częściowe i gwarancja zapłaty

Wybierz rodzaj wynagrodzenia: ryczałtowe albo kosztorysowe, bo od tego zależy rozliczanie robót dodatkowych. W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor przyjmuje roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 KC), więc wzór ma miejsce na harmonogram płatności i rozliczenia na podstawie protokołów przerobowych albo odbiorów częściowych. Podział wynagrodzenia na etapy i miesiące przygotujesz jako załącznik na [wzorze harmonogramu rzeczowo-finansowego (XLSX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/harmonogram-rzeczowo-finansowy). Każdy odbiór częściowy i końcowy udokumentujesz na [wzorze protokołu odbioru robót budowlanych (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-odbioru-robot).

Gwarancji zapłaty inwestor udziela wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia (art. 649¹ § 1 KC); nie dotyczy to sytuacji, gdy inwestorem jest Skarb Państwa. Zasady żądania gwarancji opisuje poradnik o [gwarancji zapłaty za roboty budowlane](https://atestero.pl/baza-wiedzy/gwarancja-zaplaty-za-roboty-budowlane). Wykonawca, który chce z niej skorzystać, składa pismo na [wzorze żądania gwarancji zapłaty (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zadanie-gwarancji-zaplaty).

## Podwykonawcy, przeszkody w robotach i rękojmia

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy, jeśli szczegółowy przedmiot jego robót zgłoszono inwestorowi przed przystąpieniem do ich wykonywania (art. 647¹ § 1 KC). Wzór zobowiązuje wykonawcę do zgłaszania podwykonawców z wyprzedzeniem, co porządkuje odpowiedzialność obu stron. Pismo zgłoszenia przygotujesz na [wzorze zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zgloszenie-podwykonawcy-inwestorowi). Wersję dla generalnego wykonawcy, z tabelą zgłoszeń podwykonawców oraz zapisami o BHP i koordynacji, zawiera [wzór umowy o generalne wykonawstwo (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-o-generalne-wykonawstwo).

Gdy dokumentacja, teren, maszyny lub urządzenia od inwestora nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 KC). Do opóźnień, wadliwego wykonania, rękojmi i odstąpienia inwestora przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC), a przepisy o robotach budowlanych stosuje się też do remontu budynku lub budowli (art. 658 KC). Materiały dostarczane przez inwestora wydasz i rozliczysz na [protokole przekazania materiałów powierzonych (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/protokol-przekazania-materialow-powierzonych).

## Co zawiera dokument

| Pole | Co wpisać |
| --- | --- |
| Strony | Inwestor i wykonawca: nazwa, adres, NIP, KRS lub CEIDG, osoby reprezentujące. |
| Przedmiot i dokumentacja | Nazwa i adres inwestycji, zakres robót, wykaz dokumentacji z numerami rewizji. |
| Terminy | Przekazanie terenu budowy, rozpoczęcie, etapy z harmonogramu, oddanie obiektu. |
| Wynagrodzenie i płatności | Ryczałt albo kosztorys, kwota netto, płatności częściowe, termin zapłaty faktur. |
| Odbiory | Odbiory robót zanikających, częściowe i końcowy: zgłoszenie, termin, protokół. |
| Podwykonawcy | Obowiązek zgłaszania inwestorowi przed przystąpieniem do robót, zakres i wynagrodzenie. |
| Rękojmia, gwarancja, kary, odstąpienie | Okres gwarancji, wysokość kar, limit kar, przyczyny odstąpienia, osoby do kontaktu. |

## Najczęstsze pytania

### Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?

Kodeks wymaga, by umowa o roboty budowlane była stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC). Dokumentacja wymagana przepisami jest częścią składową umowy (art. 648 § 2 KC).

### Czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło?

Ma osobne przepisy w art. 647–658 KC: obowiązki inwestora przy przygotowaniu robót, odbiory częściowe, solidarną odpowiedzialność za podwykonawców i gwarancję zapłaty. Do opóźnień, wad i odstąpienia stosuje się odpowiednio przepisy o dziele (art. 656 § 1 KC).

### Czy wzór nadaje się do umowy na remont?

Tak. Przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli (art. 658 KC).

### Czy w umowie trzeba wymienić podwykonawców?

Kodeks tego nie wymaga, ale inwestor odpowiada solidarnie za wynagrodzenie podwykonawcy, którego szczegółowy przedmiot robót zgłoszono mu przed rozpoczęciem tych robót (art. 647¹ § 1 KC). Dlatego umowa zwykle reguluje tryb zgłaszania.

## Źródła

- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/795/ogl)
- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/795/text.pdf)

## Poradniki do tego wzoru

- [Umowa podwykonawcza na roboty budowlane: co powinna zawierać](https://atestero.pl/baza-wiedzy/umowa-podwykonawcza-co-powinna-zawierac)
- [Gwarancja zapłaty za roboty budowlane: jak podwykonawca żąda jej od generalnego wykonawcy](https://atestero.pl/baza-wiedzy/gwarancja-zaplaty-za-roboty-budowlane)
- [Solidarna odpowiedzialność za wynagrodzenie podwykonawcy (art. 647¹ KC)](https://atestero.pl/baza-wiedzy/solidarna-odpowiedzialnosc-generalnego-wykonawcy-art-6471-kc)
- [Roboty dodatkowe i zamienne: jak je zlecić, udokumentować i rozliczyć](https://atestero.pl/baza-wiedzy/roboty-dodatkowe-i-zamienne-rozliczenie)

Źródło: Atestero, „Umowa o roboty budowlane: wzór umowy z inwestorem (Word i PDF)”, https://atestero.pl/wzory/umowa-o-roboty-budowlane (aktualizacja 2026-10-18).