# Umowa z kierownikiem budowy: wzór Word i PDF

- Adres: https://atestero.pl/wzory/umowa-z-kierownikiem-budowy
- Aktualizacja: 2026-10-31
- Stan prawny sprawdzony: 2026-10-27
- Pobieranie: bezpłatnie, bez rejestracji

## W skrócie

Umowa z kierownikiem budowy określa zakres kierowania budową, dyspozycyjność, wynagrodzenie i odpowiedzialność, a obowiązki kierownika wynikają z art. 22 Prawa budowlanego. Prawo budowlane nie zawiera przepisu o takiej umowie. Wymaga, żeby inwestor ustanowił kierownika budowy (art. 42 ust. 1 pkt 2) i wskazał go w zawiadomieniu o rozpoczęciu robót z kopią zaświadczenia z izby (art. 41 ust. 4a). Wzór opiera się na przepisach o zleceniu stosowanych odpowiednio (art. 750 KC).

Wzór ma dwie strony A4. Pierwsza to strony i dane kierownika (uprawnienia, zaświadczenie z izby, polisa OC), budowa i okres, wybór obowiązków z art. 22 i art. 45a, dyspozycyjność i wynagrodzenie. Druga to oświadczenia kierownika, przekazywane dokumenty, zakaz zastępstwa, odpowiedzialność i kary, wypowiedzenie i podpisy. Zawiadomienie inwestora o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót przygotujesz ze [wzoru zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zawiadomienie-o-rozpoczeciu-robot-budowlanych), a drugą stronę nadzoru opisuje [wzór umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/umowa-z-inspektorem-nadzoru-inwestorskiego).

## Pliki do pobrania

- [Pobierz DOCX (do edycji)](https://atestero.pl/wzory/umowa-z-kierownikiem-budowy.docx)
- [Pobierz PDF (do wydruku)](https://atestero.pl/wzory/umowa-z-kierownikiem-budowy.pdf)

## Czy Prawo budowlane wymaga umowy z kierownikiem budowy?

Prawo budowlane nie zawiera przepisu o umowie z kierownikiem budowy. Nakłada na inwestora obowiązek zapewnienia objęcia kierownictwa budowy przez kierownika (art. 18 ust. 1 pkt 2) i ustanowienia go przed rozpoczęciem robót m.in. przy robotach objętych decyzją o pozwoleniu na budowę (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. a). Organ administracji architektoniczno-budowlanej może decyzją wyłączyć obowiązek ustanawiania kierownika, jeśli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót albo innymi ważnymi względami (art. 42 ust. 3). Przepisy nie rozstrzygają, kto zawiera z kierownikiem umowę, dlatego wzór ma pole na stronę zamawiającą.

Za to przepisy wymagają dokumentów, które wskazują kierownika. Do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót inwestor dołącza informację o imieniu i nazwisku kierownika budowy z kopiami zaświadczeń z izby i decyzji o uprawnieniach (art. 41 ust. 4a pkt 1 lit. a). Kopii nie dołącza się dla osób i uprawnień wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (art. 41 ust. 4aa). Przy zmianie kierownika inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenie o przejęciu obowiązków (art. 44 pkt 1), a pismo do organu przygotujesz z [wzoru zawiadomienia o zmianie kierownika budowy (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/zawiadomienie-o-zmianie-kierownika-budowy). Umowa porządkuje to, czego ustawa nie reguluje: wynagrodzenie, dyspozycyjność, zastępstwo i rozwiązanie.

> **Stan prawny sprawdzony 2026-10-27.** Art. 12 ust. 1, 2 i 6–7a, art. 18 ust. 1, art. 21a, 22–24, 27a, 41 ust. 4–4aa, art. 42, 44, 45a, 91 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 524 (baza ELI, odczyt 18 października 2026 r.; lista zmian po tekście jednolitym sprawdzona 27 października 2026 r.). Zmiany z Dz.U. 2026 poz. 605, 646, 1161 i 1347 nie dotyczą cytowanych przepisów, poza dodanym art. 12 ust. 7b (Dz.U. 2026 poz. 1161, od 2 października 2026 r.). Art. 6 ust. 2 i 3 ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2025 poz. 1783 (baza ELI, odczyt 27 października 2026 r.). Jedyna nowelizacja po tekście jednolitym, Dz.U. 2026 poz. 1161, nie zmienia art. 6. Art. 483, 484, 627, 734, 735, 738, 742–744, 746, 750 i 751 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795 (baza ELI, odczyt 17 października 2026 r., bez nowelizacji po tekście jednolitym dotyczących tych artykułów według ELI 26 października 2026 r.). Prawo budowlane nie przewiduje umowy z kierownikiem budowy ani jej treści, a warunki handlowe ustalają strony w granicach przepisów.

## Kto może być kierownikiem budowy i co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Kierowanie budową jest samodzielną funkcją techniczną w budownictwie (art. 12 ust. 1 pkt 2). Mogą ją wykonywać wyłącznie osoby z odpowiednim wykształceniem technicznym i praktyką zawodową, stwierdzonymi uprawnieniami budowlanymi (art. 12 ust. 2). Podstawą wykonywania funkcji jest wpis na listę członków właściwej izby, potwierdzony zaświadczeniem z terminem ważności (art. 12 ust. 7). Wymogu przedkładania zaświadczenia nie stosuje się do osób wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (art. 12 ust. 7a). Od 2 października 2026 r. osoba zawieszona w prawach członka izby nie może wykonywać samodzielnej funkcji technicznej w okresie zawieszenia (art. 12 ust. 7b).

Wykonywanie samodzielnej funkcji technicznej bez uprawnień budowlanych lub prawa jej wykonywania zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91 ust. 1 pkt 2). Członek izby podlega też obowiązkowi ubezpieczenia OC za szkody związane z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych (art. 6 ust. 2 ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa), a zakres ubezpieczenia, termin powstania obowiązku i minimalną sumę gwarancyjną określa rozporządzenie wydane na podstawie art. 6 ust. 3. Wzór ma więc pola na numer uprawnień, specjalność, numer i termin zaświadczenia z izby oraz numer polisy OC. Gdy roboty wymagają specjalności innej niż ma kierownik budowy, inwestor zapewnia kierownika robót w tej specjalności (art. 42 ust. 4), a art. 22 i 23 stosuje się do niego odpowiednio (art. 24 ust. 2).

## Jakie obowiązki kierownika budowy wpisać w umowie?

Podstawowe obowiązki wymienia art. 22 Prawa budowlanego, więc umowa odsyła do niego i dopisuje to, czego ustawa nie rozstrzyga. Z art. 22 wynikają m.in. protokolarne przejęcie terenu budowy od inwestora (pkt 1), prowadzenie dokumentacji budowy (pkt 2), kierowanie budową zgodnie z projektem lub pozwoleniem, przepisami i zasadami BHP (pkt 3), koordynowanie działań w zakresie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (pkt 3a i 3b), wstrzymanie robót przy możliwości powstania zagrożenia z bezzwłocznym zawiadomieniem właściwego organu (pkt 4), zgłaszanie robót zanikających do sprawdzenia lub odbioru (pkt 7), przygotowanie dokumentacji powykonawczej (pkt 8) i zgłoszenie obiektu do odbioru (pkt 9). Za wykonywanie tych funkcji kierownik odpowiada zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz za należytą staranność, organizację, bezpieczeństwo i jakość pracy (art. 12 ust. 6).

Przed rozpoczęciem budowy kierownik zabezpiecza teren, potwierdza wpisem w dzienniku budowy otrzymanie projektu od inwestora i umieszcza tablicę informacyjną (art. 45a ust. 1 pkt 1–3 lit. a). Ogłoszenie z danymi o BHP umieszcza się, gdy roboty mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20 pracowników albo zakres robót przekracza 500 osobodni (art. 45a ust. 1 pkt 3 lit. b). Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia kierownik sporządza lub zapewnia jego sporządzenie przed rozpoczęciem budowy w tych samych progach albo gdy wykonywany będzie choć jeden z rodzajów robót z art. 21a ust. 2 (art. 21a ust. 1 i 1a). Wzór planu daje [wzór planu BIOZ (DOCX, PDF)](https://atestero.pl/wzory/plan-bioz). Czynności geodezyjne w trakcie budowy zapewnia kierownik budowy (art. 27a pkt 2). Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne (art. 24 ust. 1).

1. dni i godziny obecności na budowie oraz czas reakcji na telefon
2. raport dla zamawiającego, np. tygodniowy: postęp, zagrożenia, zmiany
3. zasady zgłaszania robót dodatkowych i zamiennych
4. udział w radach budowy i naradach koordynacyjnych BHP
5. zakaz powierzania kierowania budową osobie trzeciej bez zgody

## Jak ułożyć wynagrodzenie, zastępstwo i wypowiedzenie umowy?

Taką umowę zwykle traktuje się jako umowę o świadczenie usług. Zlecenie z art. 734 § 1 KC dotyczy dokonania czynności prawnej, a do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 KC). Umowa o dzieło dotyczy wykonania oznaczonego dzieła (art. 627 KC), więc do kierowania budową w czasie robót pasuje gorzej. Gdy kierownik jest pracownikiem, stosunek reguluje Kodeks pracy, a ten wzór nie jest umową o pracę.

Wynagrodzenie należy się, jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że kierownik pracuje bez wynagrodzenia, a przy braku taryfy i umówionej kwoty odpowiada wykonanej pracy (art. 735 KC). W odpłatnym zleceniu wynagrodzenie należy się dopiero po wykonaniu zlecenia, chyba że co innego wynika z umowy lub z przepisów szczególnych (art. 744 KC). Przy budowie trwającej miesiące umowa powinna więc wprost ustalić płatności miesięczne albo za etapy. Dający zlecenie zwraca wydatki i na żądanie udziela zaliczki (art. 742 i 743 KC), a roszczenia o wynagrodzenie osób, które stale lub w zakresie działalności przedsiębiorstwa trudnią się takimi czynnościami, przedawniają się z upływem 2 lat (art. 751 pkt 1 KC).

Przyjmujący zlecenie może powierzyć jego wykonanie osobie trzeciej tylko wtedy, gdy wynika to z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności (art. 738 § 1 KC). Wzór zakazuje zastępowania bez zgody zamawiającego, bo zmiana kierownika wymaga oświadczenia nowej osoby o przejęciu obowiązków (art. 44 pkt 1 PB). Zamawiający może wypowiedzieć umowę w każdym czasie, ale zwraca wydatki i, przy umowie odpłatnej, część wynagrodzenia za dotychczasowe czynności, a przy braku ważnego powodu naprawia też szkodę. Kierownik może wypowiedzieć w każdym czasie, a przy odpłatnej umowie bez ważnego powodu odpowiada za szkodę. Z góry nie można zrzec się wypowiedzenia z ważnych powodów (art. 746 KC). Karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego można zastrzec w umowie (art. 483 § 1 KC). Należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody, a odszkodowanie przenoszące jej wysokość jest niedopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (art. 484 § 1 KC).

## Co zawiera dokument

| Pole | Co wpisać |
| --- | --- |
| Strony umowy | Zamawiający (inwestor albo wykonawca zapewniający kierownika) i kierownik budowy z danymi do faktury lub rachunku. |
| Dane kierownika | Numer i specjalność uprawnień budowlanych, numer i termin zaświadczenia z izby (art. 12 ust. 7), polisa OC (art. 6 ust. 2 ustawy o samorządach). |
| Budowa i okres | Adres, pozwolenie lub zgłoszenie, początek czynności i zdarzenie kończące umowę. |
| Obowiązki | Odesłanie do art. 22 i art. 45a Prawa budowlanego oraz obowiązki dodatkowe: raport, rady budowy, roboty dodatkowe. |
| Dyspozycyjność | Dni i godziny na budowie, kontakt, czas reakcji; zakaz łączenia z funkcją inspektora nadzoru (art. 24 ust. 1). |
| Wynagrodzenie | Ryczałt miesięczny, płatność za etapy albo stawka godzinowa; termin zapłaty, wydatki i zaliczka (art. 735, 742–744 KC). |
| Przekazane dokumenty | Projekt budowlany i techniczny (art. 42 ust. 1 pkt 4), dziennik budowy, pozwolenie, informacja BIOZ, protokół przekazania terenu. |
| Zastępstwo i zmiana kierownika | Zakaz powierzania kierowania osobie trzeciej (art. 738 § 1 KC), oświadczenie o przejęciu obowiązków (art. 44 pkt 1). |
| Odpowiedzialność i kary | Odpowiedzialność z art. 12 ust. 6 PB, opcjonalna kara umowna (art. 483–484 KC). |
| Wypowiedzenie | Okres wypowiedzenia, ważne powody, rozliczenie wynagrodzenia (art. 746 KC). |

## Najczęstsze pytania

### Czy kierownik budowy musi mieć pisemną umowę?

Prawo budowlane nie zawiera przepisu o umowie z kierownikiem budowy. Wymaga, żeby inwestor ustanowił kierownika (art. 42 ust. 1 pkt 2) i wskazał go w zawiadomieniu o rozpoczęciu robót (art. 41 ust. 4a). Pisemna umowa dokumentuje wynagrodzenie, zakres obowiązków, zastępstwo i zasady rozwiązania.

### Czy z kierownikiem budowy można zawrzeć umowę zlecenia albo B2B?

Prawo budowlane nie ogranicza rodzaju umowy. Kierownikiem może być osoba z uprawnieniami budowlanymi i wpisem do izby (art. 12 ust. 2 i 7), niezależnie od tego, czy jest pracownikiem, czy działa na podstawie umowy cywilnoprawnej. Do umowy o świadczenie usług stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 KC).

### Czy kierownik budowy może być jednocześnie inspektorem nadzoru inwestorskiego?

Nie. Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne (art. 24 ust. 1 Prawa budowlanego). Dlatego wzór ma oświadczenie kierownika, że nie łączy tych funkcji.

## Źródła

- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/524/ogl)
- [Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/524/text.pdf)
- [Ustawa z 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy Prawo budowlane, Dz.U. 2026 poz. 1161 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/1161/ogl)
- [Ustawa o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1783 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2025/1783/text.pdf)
- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (ELI)](https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/795/ogl)
- [Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (PDF)](https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2026/795/text.pdf)

## Poradniki do tego wzoru

- [Kierownik robót a kierownik budowy: obowiązki, uprawnienia i wpisy w dzienniku](https://atestero.pl/baza-wiedzy/kierownik-robot-a-kierownik-budowy)
- [Plan BIOZ i informacja BIOZ: co to jest, kiedy są wymagane i kto je sporządza](https://atestero.pl/baza-wiedzy/informacja-bioz-i-plan-bioz-na-budowie)
- [Dziennik budowy: kto robi wpisy, przykładowe wpisy i elektroniczny dziennik budowy (EDB)](https://atestero.pl/baza-wiedzy/dziennik-budowy-wpisy-i-elektroniczny-dziennik)

Źródło: Atestero, „Umowa z kierownikiem budowy: wzór Word i PDF”, https://atestero.pl/wzory/umowa-z-kierownikiem-budowy (aktualizacja 2026-10-31).