Wzory dokumentów
Protokół przeglądu gwarancyjnego robót budowlanych: wzór (Word i PDF)
Wzór ma dwie strony A4: dane umowy i odbioru, okres gwarancji i rękojmi, skład komisji, tabelę wad z lokalizacją, oceną (wada, usterka eksploatacyjna, brak wady) i terminem usunięcia, pole na wpływ na okres gwarancji i podpisy. Usunięcie wad potwierdzisz później w protokole usunięcia wad i usterek (DOCX, PDF).
W skrócie
Protokół przeglądu gwarancyjnego zapisuje, jakie wady strony stwierdziły podczas przeglądu w okresie gwarancji lub rękojmi, kto je usunie i w jakim terminie. Do gwarancji na roboty stosuje się odpowiednio przepisy o gwarancji przy sprzedaży (art. 638 § 2 KC), więc przy istotnych naprawach termin gwarancji może biec na nowo (art. 581 § 1 KC).
Opracowanie: Jędrzej Poliński · Aktualizacja 18 października 2026 r. · Stan prawny sprawdzony 18 października 2026 r.
Gwarancja i rękojmia przy robotach budowlanych
Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC), a te odsyłają do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 KC). Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 KC). Gwarancja jest umowna: jej zakres i okres określa umowa albo karta gwarancyjna (art. 638 § 2 w zw. z art. 577 KC). Okresy gwarancji dla poszczególnych elementów i terminy usuwania wad wykonawca wpisuje w karcie gwarancyjnej robót budowlanych (DOCX, PDF).
Przegląd gwarancyjny to praktyczne narzędzie obu tych reżimów. Umowy zwykle przewidują przeglądy co roku i przegląd przed końcem gwarancji, a ich protokoły są dowodem, kiedy wadę stwierdzono i zgłoszono. Wezwanie do usunięcia wad wysyła się na wzorze wezwania do usunięcia wad (DOCX, PDF). Gdy wada rękojmi pozostaje nieusunięta, zamawiający może obniżyć wynagrodzenie na wzorze: oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia z rękojmi (DOCX, PDF). 1 Prawa budowlanego, które zapisuje protokół kontroli rocznej (DOCX, PDF).
Stan prawny sprawdzony 18 października 2026 r.
Art. 568, 577, 581, 638 i 656 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795, stan na 18 października 2026 r. Okres i zakres gwarancji oraz harmonogram przeglądów określa umowa albo karta gwarancyjna.
Jak opisać wady w protokole?
Każdą wadę opisz osobno: co, gdzie (obiekt, kondygnacja, pomieszczenie, osie), od kiedy jest widoczna i z numerem zdjęcia. Strony zaznaczają, czy to wada objęta gwarancją, usterka z eksploatacji, czy brak wady. Przy wadach spornych zapisz stanowisko każdej strony, bo protokół podpisany bez uwag trudno potem podważyć.
Wpisz termin przystąpienia do usuwania i termin usunięcia. Gdy gwarant dokonał istotnych napraw, termin gwarancji biegnie na nowo od zwrócenia rzeczy naprawionej, a w innych wypadkach przedłuża się o czas, w którym nie można było korzystać z rzeczy (art. 581 KC). Protokół ma na to osobne pole.
Przegląd pogwarancyjny i zwrot kaucji
Przegląd przed końcem gwarancji zamyka rozliczenie z wykonawcą: protokół bez wad albo protokół usunięcia wad to zwykle warunek zwrotu drugiej części kaucji gwarancyjnej. Pismo w tej sprawie przygotujesz na wzorze wniosku o zwrot kaucji gwarancyjnej (DOCX, PDF).
Generalny wykonawca, który odpowiada przed inwestorem, powinien zaprosić na przegląd podwykonawców odpowiedzialnych za dane roboty, żeby protokół wiązał też ich. Odbiór, od którego liczy się gwarancja, opisuje poradnik o protokole odbioru robót budowlanych. Datę odbioru i wady wpisane przy odbiorze przepisz z protokołu odbioru prac budowlanych (DOCX, PDF).
Wzór, narzędzie czy poradnik?
Wzór pobierasz, gdy potrzebujesz gotowego dokumentu do wypełnienia i podpisu. Gdy chcesz najpierw zrozumieć, co dokument powinien zawierać i dlaczego, zacznij od poradnika.
- Poradnik: Protokół odbioru robót budowlanych: rodzaje, treść, odmowa odbioru i wady. Wyjaśnienie zasad, podstaw prawnych i typowych sytuacji, bez pliku do pobrania.
Co zawiera dokument
Poniżej pola, które znajdziesz w pliku. Podpowiedź pokazuje, co w nie wpisać.
| Nr | Pole | Co wpisać |
|---|---|---|
| 01 | Umowa i odbiór | Numer umowy, data odbioru końcowego, numer protokołu odbioru. |
| 02 | Okres gwarancji i rękojmi | Od ... do ...; rodzaj przeglądu: okresowy, przed końcem gwarancji, pogwarancyjny. |
| 03 | Komisja | Przedstawiciele inwestora, wykonawcy, podwykonawców, użytkownika. |
| 04 | Tabela wad | Opis, lokalizacja, zdjęcie, ocena (wada, usterka eksploatacyjna, brak wady), stanowisko stron. |
| 05 | Terminy usunięcia | Termin przystąpienia i termin usunięcia dla każdej wady. |
| 06 | Wpływ na gwarancję | Istotna naprawa: termin biegnie na nowo; inne: przedłużenie o czas niekorzystania. |
| 07 | Podpisy | Podpisy członków komisji, uwagi stron. |
Pytania o dokument: Protokół przeglądu gwarancyjnego robót budowlanych: wzór (Word i PDF)
Odpowiedzi opisują praktykę i podstawy prawne.
01Co to jest przegląd gwarancyjny?
Oględziny obiektu w okresie gwarancji, zwykle raz w roku i przed jej końcem, na których strony stwierdzają wady i ustalają terminy ich usunięcia. Harmonogram przeglądów wynika z umowy albo karty gwarancyjnej.
02Czy naprawa wady przedłuża gwarancję?
Przy istotnej naprawie termin gwarancji biegnie na nowo od zwrócenia rzeczy naprawionej; w innych wypadkach przedłuża się o czas, w którym nie można było korzystać z rzeczy (art. 581 KC w zw. z art. 638 § 2 KC).
03Jak długo trwa rękojmia za roboty budowlane?
Przy nieruchomości odpowiedzialność obejmuje wady stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 KC, stosowany przez art. 638 i 656 KC). Umowa może przewidywać dłuższą gwarancję.
04Kto powinien być na przeglądzie gwarancyjnym?
Przedstawiciele inwestora i wykonawcy, a gdy roboty wykonali podwykonawcy, także oni, żeby protokół był dla nich wiążący. Przy obiektach w eksploatacji warto zaprosić zarządcę.