Obniżenie wynagrodzenia z rękojmi: wzór oświadczenia Word i PDF

Kiedy zamawiający może obniżyć wynagrodzenie z rękojmi?

Podstawę daje łańcuch odesłań. Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC). Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 KC). Dopiero tam jest art. 560 § 1 KC: gdy rzecz ma wadę, kupujący, w robotach budowlanych zamawiający, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Wada polega na niezgodności z umową (art. 556¹ § 1 KC).

Prawo ma ograniczenie. Obniżka nie przysługuje, gdy wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego usunie wadę. To ograniczenie nie ma zastosowania, jeśli wada była już naprawiana przez wykonawcę albo nie spełnił on obowiązku jej usunięcia (art. 560 § 1 KC). Dlatego oświadczenie poprzedza zwykle wezwanie do usunięcia wady z terminem, a bezskuteczny upływ tego terminu otwiera termin na obniżkę (art. 568 § 3 KC).

Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, gdy wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego (art. 638 § 1 zdanie drugie KC). Strony mogą rękojmię rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 § 1 KC), więc przed wysłaniem pisma przeczytaj w umowie paragraf o rękojmi. Wyłączenie lub ograniczenie jest bezskuteczne, jeśli wykonawca podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2 KC).

Jak policzyć obniżone wynagrodzenie?

Obniżona cena powinna pozostawać do ceny z umowy w takiej proporcji, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 § 3 KC). Wzór wyliczenia: wynagrodzenie po obniżce = wynagrodzenie z umowy × (wartość z wadą ÷ wartość bez wady). Przepis nie wskazuje, jak ustalić obie wartości. Przy sporze pomaga kosztorys napraw albo opinia rzeczoznawcy dołączona do oświadczenia.

Przykład. Wynagrodzenie za posadzki w hali wynosi 200 000 zł. Wartość posadzek bez wady to 180 000 zł, a z wadą (nierówności ponad dopuszczalne) 153 000 zł. Proporcja to 153 000 ÷ 180 000 = 0,85. Wynagrodzenie po obniżce wynosi 200 000 × 0,85 = 170 000 zł, czyli obniżka to 30 000 zł. Przepis stosuje proporcję do ceny z umowy, więc kwota obniżki różni się od samej różnicy wartości (27 000 zł).

1. 1.wynagrodzenie z umowy: 200 000 zł
2. 2.wartość bez wady: 180 000 zł
3. 3.wartość z wadą: 153 000 zł
4. 4.wynagrodzenie po obniżce: 170 000 zł
5. 5.kwota obniżki: 30 000 zł

Terminy i zawiadomienie o wadzie

Rękojmia obejmuje wady stwierdzone przed upływem dwóch lat, a przy wadach nieruchomości przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 KC), co w robotach budowlanych stosuje się odpowiednio. Umowa może te terminy zmienić (art. 558 § 1 KC). Oświadczenie o obniżeniu ceny składa się w terminie z art. 568 § 2, czyli w roku od stwierdzenia wady. Gdy zamawiający żądał usunięcia wady, ten termin biegnie od bezskutecznego upływu terminu na jej usunięcie (art. 568 § 3 KC).

Między przedsiębiorcami zamawiający traci uprawnienia z rękojmi, jeśli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie. Gdy wada wyszła na jaw później, zawiadamia niezwłocznie po jej stwierdzeniu (art. 563 § 1 KC). Do zachowania terminu wystarczy wysłanie zawiadomienia przed jego upływem (art. 563 § 2 KC). Utrata uprawnień nie następuje, gdy wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił, że jej nie ma (art. 564 KC). Przepisy o sprzedaży stosuje się do robót budowlanych odpowiednio, więc zawiadomienie o wadzie wysyłaj zaraz po jej stwierdzeniu, także gdy obniżkę złożysz później.

Oświadczenie jest złożone, gdy doszło do wykonawcy tak, że mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Oświadczenie w postaci elektronicznej jest złożone, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby wykonawca mógł się z nim zapoznać (art. 61 § 2 KC). Papierową wersję wyślij listem poleconym albo za potwierdzeniem odbioru na budowie i zachowaj dowód.

Co dalej: zwrot nadpłaty, potrącenie, zabezpieczenie

Obniżka zmniejsza kwotę należną wykonawcy. Jeśli zamawiający jeszcze nie zapłacił, płaci mniej. Jeśli zapłacił całość, żąda zwrotu różnicy w terminie wskazanym w piśmie. Może też potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności wykonawcy, gdy obie są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem (art. 498 § 1 KC). Potrąca się oświadczeniem złożonym drugiej stronie, które ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 KC).

Obniżenie wynagrodzenia dotyczy wartości robót z wadą. Inne roszczenia z umowy, na przykład kary umowne za zwłokę w usunięciu wady (art. 483 § 1 KC), oceń osobno według jej treści. Gdy wykonawca wniósł zabezpieczenie należytego wykonania, jego część zatrzymana na rękojmię (w zamówieniach publicznych do 30% zabezpieczenia, art. 453 ust. 2 Pzp) pokrywa się przez wezwanie gwaranta do zapłaty z gwarancji (DOCX, PDF).

Wzór, narzędzie czy poradnik?

Wzór pobierasz, gdy potrzebujesz gotowego dokumentu do wypełnienia i podpisu. Gdy chcesz najpierw zrozumieć, co dokument powinien zawierać i dlaczego, zacznij od poradnika.

• Poradnik: Protokół odbioru robót budowlanych: rodzaje, treść, odmowa odbioru i wady. Wyjaśnienie zasad, podstaw prawnych i typowych sytuacji, bez pliku do pobrania.

Co zawiera dokument

Poniżej pola, które znajdziesz w pliku. Podpowiedź pokazuje, co w nie wpisać.