Protokół przekazania placu budowy: co zawiera i jakie ma skutki

Co z protokołu przekazania wynika z przepisów, a co z praktyki?

Z przepisów wynika sam obowiązek przekazania terenu i jego protokolarnego przejęcia. Treść protokołu, wzór i przekazanie terenu podwykonawcy nie są uregulowane ustawowo i zależą od umów oraz zwyczaju budowy. Tabela na końcu artykułu oddziela te dwie warstwy, żeby nie traktować praktyki jak obowiązku prawnego. Dla generalnego wykonawcy ma to znaczenie praktyczne. Protokół z inwestorem określa, od kiedy odpowiada za teren, a protokół z podwykonawcą powinien przenosić tę odpowiedzialność w zakresie jego robót. Jeżeli oba dokumenty opisują stan terenu inaczej, spór o szkodę kończy się na pytaniu, który z nich jest wiarygodny.

Komu i od kogo przekazuje się plac budowy?

Umowa o roboty budowlane zobowiązuje inwestora do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu (art. 647 KC). Kierownik budowy ma obowiązek protokolarnie przejąć od inwestora i odpowiednio zabezpieczyć teren budowy wraz z obiektami, urządzeniami technicznymi, stałymi punktami osnowy geodezyjnej i chronionymi elementami środowiska (art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego). Przekazanie terenu przez generalnego wykonawcę podwykonawcy jest również czynnością umowną. Umowa z podwykonawcą jest umową o roboty budowlane, w której to generalny wykonawca zobowiązuje się wobec niego do przekazania terenu zgodnie z art. 647 KC. Obowiązki kierownika budowy stosuje się odpowiednio do kierownika robót (art. 24 ust. 2 Prawa budowlanego), co ułatwia ustalenie, kto po stronie podwykonawcy przejmuje teren w swoim zakresie.

Co powinien zawierać protokół przekazania?

Przepisy nie podają wzoru, więc treść ustalają strony. Protokół ma jednoznacznie opisywać, co i w jakim stanie zostało przekazane, oraz kto i kiedy przejął odpowiedzialność za teren. Im precyzyjniejszy opis stanu zastanego, tym łatwiej później odróżnić szkody sprzed przekazania od szkód powstałych w trakcie robót. W praktyce protokół zawiera datę i miejsce, dane stron i osób przekazujących oraz przejmujących, oznaczenie nieruchomości i granic terenu, opis stanu zastanego (istniejące obiekty, ogrodzenia, sieci, drzewa), wskazanie punktów osnowy geodezyjnej, wykaz przekazanych dokumentów i kluczy oraz zastrzeżenia przejmującego. Wzór pomocniczy znajdziesz w zakładce protokół przekazania placu budowy.

• data, miejsce, strony i osoby upoważnione
• granice terenu i oznaczenie nieruchomości
• stan zastany: obiekty, sieci, ogrodzenie, drzewa, nawierzchnie
• punkty osnowy geodezyjnej i ich stan
• dokumenty, klucze, dostępy
• zastrzeżenia i wady zgłoszone przy przekazaniu
• podpisy i załączniki, w tym fotografie

Jaką rolę w przekazaniu placu ma dziennik budowy?

Dziennik budowy jest dokumentem prowadzonym przez kierownika budowy, który odpowiada za jego prowadzenie (art. 47d Prawa budowlanego). Przed rozpoczęciem budowy kierownik potwierdza w nim wpisem otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 45a ust. 1 pkt 2). Wpisów mogą dokonywać uczestnicy procesu budowlanego, w tym kierownik robót (art. 17 i art. 47e). Przepisy nie nakazują wprost odnotowania w dzienniku przekazania placu, ale wpis o przekazaniu terenu i dacie jego przejęcia jest częstą praktyką i porządkuje chronologię. Dziennik może być prowadzony w postaci elektronicznej w systemie EDB, a papierowy wydaje się do końca 2031 r. W protokole przekazania placu warto więc wskazać numer dziennika i wpis, który potwierdza datę przejęcia.

Co dołączyć do protokołu: dokumenty BHP, zaplecze, media, ogrodzenie?

Załączniki powinny odzwierciedlać stan terenu i organizację budowy. Rozporządzenie o BHP przy robotach budowlanych wymaga zagospodarowania terenu budowy przed rozpoczęciem robót co najmniej w zakresie ogrodzenia i stref niebezpiecznych, dróg i przejść dla pieszych, doprowadzenia mediów, pomieszczeń sanitarnych i socjalnych, oświetlenia, wentylacji, łączności oraz składowisk (§ 8). Teren budowy trzeba ogrodzić albo w inny sposób uniemożliwić wejście osobom nieupoważnionym, a ogrodzenie ma mieć co najmniej 1,5 m wysokości (§ 9 i 10). Do protokołu dołącza się też plan BIOZ i ogłoszenie BHP, jeżeli są wymagane (art. 45a Prawa budowlanego), oraz dane osób odpowiedzialnych po obu stronach. Przy przekazaniu podwykonawcy pomocny jest wykaz osób wchodzących na teren, bo rozstrzyga, kto ma prawo przebywać na przekazanym obszarze. Więcej o wykazie w artykule o wykazie pracowników podwykonawcy.

Jakie skutki ma przejęcie terenu: odpowiedzialność za szkody

Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 KC). Protokół wyznacza więc początek tej odpowiedzialności, a oddanie obiektu jej koniec. Wykonawca, który zauważy, że teren, dokumentacja lub urządzenia dostarczone przez inwestora nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 KC). Zastrzeżenia najlepiej zapisać już w protokole przekazania lub wpisem w dzienniku. W relacji z podwykonawcą te same zasady stosuje się przez umowę, więc analogiczne klauzule o zawiadamianiu i odpowiedzialności za teren warto wpisać do umowy podwykonawczej. Więcej o samej umowie w artykule o umowie podwykonawczej.

Jak krok po kroku przekazać plac podwykonawcy?

Przekazanie podwykonawcy warto przeprowadzić na terenie, w obecności kierowników po obu stronach, i odnieść do stanu zastanego z protokołu inwestora. Poniższa kolejność wynika z logiki dokumentów, a nie z przepisu: najpierw teren i bezpieczeństwo, potem ludzie i zaplecze. Po podpisaniu protokołu podwykonawca może wprowadzić ekipę, ale pod warunkiem spełnienia wymogów wejścia ustalonych w umowie. Kontrola dokumentów pracowników jest odrębnym etapem, opisanym w artykule o przygotowaniu podwykonawcy do rozpoczęcia prac. Protokół przekazania nie dopuszcza do pracy żadnej osoby: wskazuje tylko, że teren został przekazany.

• ustalenie terminu i osób uprawnionych do podpisu
• obchód terenu z dokumentacją fotograficzną
• przekazanie planu BIOZ w zakresie robót podwykonawcy i zasad ruchu na budowie
• wskazanie zaplecza, mediów, składowisk i miejsc postojowych
• podpisanie protokołu i wpis w dzienniku budowy
• przekazanie wykazu osób uprawnionych do wejścia na teren