Wzory dokumentów
Protokół rozliczenia końcowego robót budowlanych: wzór Word i PDF
Wzór ma dwie strony A4. W dwóch tabelach z gotowymi wierszami wpisujesz wynagrodzenie należne oraz to, co zapłacono i potrącono, a pod nimi saldo, kaucję z terminami zwrotu i dane faktury końcowej. Na końcu strony potwierdzają rozliczenie albo zapisują pozycje sporne. Podstawą jest podpisany protokół odbioru robót (DOCX, PDF), a kary wpiszesz z not obciążeniowych.
W skrócie
Protokół rozliczenia końcowego robót budowlanych zestawia po odbiorze końcowym wszystko, co strony są sobie winne: wynagrodzenie z umowy ze zmianami aneksami, robotami dodatkowymi i zaniechanymi, zapłacone faktury i zaliczki, potrącone kary i inne należności, kaucję oraz saldo do zapłaty. Jest podstawą faktury końcowej. Inwestor jest obowiązany odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie (art. 647 KC).
Opracowanie: Jędrzej Poliński · Aktualizacja 23 października 2026 r. · Stan prawny sprawdzony 23 października 2026 r.
Ryczałt czy kosztorys: jak liczyć wynagrodzenie końcowe?
Przy wynagrodzeniu ryczałtowym wykonawca nie może żądać podwyższenia, chociażby w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 KC). Kwota końcowa to więc ryczałt z umowy zmieniony aneksami i powiększony o roboty dodatkowe zlecone na piśmie. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym liczy się ilości faktycznie wykonane, a za prace nieprzewidziane w zestawieniu można żądać podwyższenia na zasadach art. 630 § 1 KC, ale nie za prace wykonane bez zgody zamawiającego (art. 630 § 2 KC). Ilości faktycznie wykonane i ceny jednostkowe zestawia kosztorys powykonawczy (DOCX, PDF).
Dlatego w tabeli wynagrodzenia każda zmiana ma kolumnę „Podstawa”: numer aneksu, zlecenia albo protokołu konieczności. Pozycja bez dokumentu to zwykle pierwszy punkt sporu przy rozliczeniu. Zlecenia potwierdzisz na wzorze zlecenia robót dodatkowych.
Stan prawny sprawdzony 23 października 2026 r.
Art. 629, 630, 632, 647, 647¹ i 654 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795, stan na 23 października 2026 r. Przepisy nie podają wzoru rozliczenia końcowego; zasady płatności, kar i kaucji określa umowa.
Płatności, potrącenia i kaucja
Druga tabela zbiera faktury częściowe, rozliczone zaliczki, kary umowne i inne potrącenia, np. koszty mediów albo wykonania zastępczego. Na żądanie wykonawcy inwestor przyjmuje roboty częściowo za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia, jeśli umowa nie stanowi inaczej (art. 654 KC), więc suma faktur częściowych powinna zgadzać się z protokołami przerobowymi. Potrącenie kary wymaga osobnego oświadczenia, które przygotujesz na wzorze oświadczenia o potrąceniu. Braki materiału powierzonego przez inwestora ustala wcześniej protokół przekazania i rozliczenia materiałów powierzonych (DOCX, PDF).
Kaucję lub kwotę zatrzymaną wpisz z podziałem: część zwracana po odbiorze końcowym i część po upływie rękojmi, z terminami z umowy. Zwrotu zażądasz potem pismem na wzorze wniosku o zwrot kaucji gwarancyjnej. Gdy umowa kończy się przed odbiorem końcowym za zgodą stron, podział kaucji i terminy jej zwrotu wpisz w porozumieniu o rozwiązaniu umowy o roboty budowlane (DOCX, PDF).
Rozliczenie a podwykonawcy
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie zgłoszonych podwykonawców, chyba że złożył sprzeciw (art. 647¹ KC), dlatego przed zapłatą faktury końcowej często żąda oświadczenia wykonawcy o rozliczeniu się z podwykonawcami i dowodów zapłaty. Wzór ma na to osobne pole w ustaleniach, a samo oświadczenie przygotujesz na wzorze oświadczenia o niezaleganiu z płatnościami wobec podwykonawców.
Wzór, narzędzie czy poradnik?
Wzór pobierasz, gdy potrzebujesz gotowego dokumentu do wypełnienia i podpisu. Gdy chcesz najpierw zrozumieć, co dokument powinien zawierać i dlaczego, zacznij od poradnika.
- Poradnik: Roboty dodatkowe i zamienne: jak je zlecić, udokumentować i rozliczyć. Wyjaśnienie zasad, podstaw prawnych i typowych sytuacji, bez pliku do pobrania.
Co zawiera dokument
Poniżej pola, które znajdziesz w pliku. Podpowiedź pokazuje, co w nie wpisać.
| Nr | Pole | Co wpisać |
|---|---|---|
| 01 | Numer i data | Numer protokołu, miejscowość, data. |
| 02 | Strony i umowa | Zamawiający, wykonawca, umowa, inwestycja, rodzaj wynagrodzenia, protokół odbioru końcowego, aneksy. |
| 03 | Wynagrodzenie | Umowa, zmiany aneksami, roboty dodatkowe, roboty zaniechane, razem; każda pozycja z podstawą. |
| 04 | Płatności i potrącenia | Faktury częściowe, zaliczki, kary, inne potrącenia, razem. |
| 05 | Saldo i kaucja | Do zapłaty netto i brutto, kaucja z terminami zwrotu, faktura końcowa, rachunek. |
| 06 | Ustalenia | Zgoda albo pozycje sporne, rozliczenie z podwykonawcami, rękojmia i gwarancja. |
| 07 | Podpisy | Osoby umocowane po obu stronach. |
Pytania o dokument: Protokół rozliczenia końcowego robót budowlanych: wzór Word i PDF
Odpowiedzi opisują praktykę i podstawy prawne.
01Kiedy sporządza się rozliczenie końcowe robót?
Po odbiorze końcowym, zanim wykonawca wystawi fakturę końcową. Inwestor jest obowiązany odebrać obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie (art. 647 KC), a protokół rozliczenia ustala, ile to wynagrodzenie wynosi po aneksach, robotach dodatkowych i potrąceniach.
02Czy przy ryczałcie można doliczyć roboty dodatkowe?
Tylko te, które strony uzgodniły jako zmianę umowy, np. aneksem albo zleceniem na piśmie. Samego ryczałtu wykonawca nie może podwyższyć, chociażby nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 KC).
03Co zrobić, gdy strony nie zgadzają się co do rozliczenia?
Podpisać protokół z zaznaczeniem pozycji spornych i stanowiskami stron w uwagach. Bezsporną część można wtedy zafakturować i zapłacić, a sporną wyjaśniać osobno, np. wezwaniem do zapłaty.