Istotne odstąpienie od projektu budowlanego: art. 36a ust. 5, projektant i skutki

Co jest istotnym odstąpieniem od projektu? Lista z art. 36a ust. 5

Art. 36a ust. 5 wymienia zakresy, w których odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest istotne. Przepis nie używa słów „w szczególności”. Zmiana spoza tych zakresów jest więc odstąpieniem nieistotnym, o ile projektant tak ją zakwalifikuje (ust. 6). Parametry z pkt 2 liczy się procentowo, a liczba kondygnacji nie ma progu, więc każda jej zmiana jest istotna.

Pkt 6 obowiązuje od 3 czerwca 2026 r. w brzmieniu z ustawy z 9 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1673). Obejmuje odstąpienie wymagające uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń, uzgodnień lub zgłoszeń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę albo do zgłoszenia budowy z art. 29 ust. 1 pkt 1–4, przebudowy z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a i instalowania z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d. Poprzednie brzmienie nie wymieniało zgłoszeń. Do spraw z art. 36a wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie tej ustawy stosuje się brzmienie dotychczasowe (art. 7 ustawy z 2025 r.).

Ust. 5b wyłącza dwa punkty listy w określonych sytuacjach. Pkt 1 nie dotyczy urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury. Pkt 6 nie dotyczy odstąpienia od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej. Nie dotyczy też odstąpienia od wymagań z pozwolenia konserwatora zabytków albo od treści zgłoszenia do wojewódzkiego konserwatora zabytków, wobec którego nie wniósł on sprzeciwu, jeżeli odstąpienie uzgodniono z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wniosek o zmianę pozwolenia przygotujesz na wzorze wniosku o zmianę pozwolenia na budowę PB-7 (DOCX, PDF).

• pkt 1: projekt zagospodarowania działki lub terenu, gdy zwiększa się obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której go zaprojektowano
• pkt 2: powierzchnia zabudowy w zakresie przekraczającym 5 %, wysokość, długość lub szerokość w zakresie przekraczającym 2 % oraz liczba kondygnacji
• pkt 3: warunki niezbędne do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze
• pkt 4: zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części
• pkt 5: ustalenia miejscowego planu, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy
• pkt 6: odstąpienie wymagające uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń, uzgodnień lub zgłoszeń potrzebnych do pozwolenia albo zgłoszenia
• pkt 7: zmiana źródła ciepła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym

Kto decyduje, czy odstąpienie jest istotne? Rola projektanta

Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia dokonuje projektant (art. 36a ust. 6). Jeżeli uzna je za nieistotne, dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje, czyli rysunek i opis dotyczące odstąpienia. Nieistotne odstąpienie nie wymaga decyzji o zmianie pozwolenia na budowę ani ponownego zgłoszenia. Przepis mówi o odstąpieniu „zamierzonym”, więc kwalifikację robi się przed wykonaniem zmiany na budowie.

W ramach nadzoru autorskiego, na żądanie inwestora lub organu, projektant stwierdza w toku robót zgodność realizacji z projektem i uzgadnia możliwość wprowadzenia rozwiązań zamiennych zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 20 ust. 1 pkt 4). Projektant jest uczestnikiem procesu budowlanego (art. 17 pkt 3), więc może dokonywać wpisów w dzienniku budowy (art. 47e ust. 1 pkt 1). Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po zmianach projektanta w tym projekcie i sprawdzeniu ich przez projektanta sprawdzającego, o ile jest wymagane (art. 36b ust. 2). Zmiana rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania uzgodnień (art. 36b ust. 1). Uprawnienia projektanta sprawdzisz według poradnika jak sprawdzić uprawnienia budowlane.

Co robi kierownik budowy, gdy pojawia się zmiana projektu?

Kierownik budowy kieruje budową w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę i przepisami (art. 22 pkt 3). Zmiany nie kwalifikuje, bo to zadanie projektanta. Zgłasza mu proponowane rozwiązanie zamienne, a projektant uzgadnia możliwość jego wprowadzenia (art. 20 ust. 1 pkt 4 lit. b). Przebieg robót i zdarzenia ważne dla oceny technicznej rejestruje się wpisami w dzienniku budowy (art. 47a), a za prowadzenie dziennika odpowiada kierownik budowy (art. 47d). Zasady wpisów opisuje poradnik dziennik budowy: wpisy i elektroniczny dziennik.

Kierownik budowy zawiadamia inwestora o wpisie do dziennika dotyczącym wstrzymania robót z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem (art. 22 pkt 5). Okazuje aktualny projekt budowlany na każde żądanie organu nadzoru budowlanego (art. 36b ust. 3), dlatego rysunki i opisy zmian nieistotnych trzymaj na budowie razem z projektem. Inspektor nadzoru inwestorskiego może żądać wstrzymania dalszych robót, gdyby ich kontynuacja mogła spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę (art. 26 pkt 2). Na końcu budowy kierownik oświadcza o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia (art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a).

Istotna zmiana: decyzja o zmianie pozwolenia albo ponowne zgłoszenie

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 36a ust. 1). W postępowaniu stosuje się odpowiednio art. 32–35, w zakresie zmiany (ust. 3). Wniosek składa się papierowo albo przez portal e-Budownictwo (ust. 1b) na formularzu PB-7 z rozporządzenia z 18 lutego 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 242). PB-7 to jeden z osiemnastu druków opisanych w poradniku formularze PB 2026.

Przy budowie na zgłoszenie z art. 29 ust. 1 pkt 1–4, przebudowie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a i instalowaniu z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d istotne odstąpienie od projektu złożonego ze zgłoszeniem wymaga pozwolenia na budowę dla całego zamierzenia albo ponownego zgłoszenia (art. 36a ust. 1a). Do ponownego zgłoszenia stosuje się odpowiednio art. 30, w zakresie zmiany (ust. 3a). Pierwotnego zgłoszenia budowy dokonuje się na formularzu PB-2, który odwzorowuje wzór zgłoszenia budowy PB-2 (DOCX, PDF).

Zmiana na budowie dotyczy też umowy o roboty. Zakres robót zamiennych i ich wycenę strony zapisują w protokole konieczności (DOCX, PDF). Protokół nie zastępuje ani kwalifikacji projektanta, ani decyzji organu. Zasady rozliczenia opisuje poradnik roboty dodatkowe i zamienne: rozliczenie.

Skutki istotnego odstąpienia bez decyzji: wstrzymanie, projekt zamienny, grzywna

Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem roboty wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków pozwolenia na budowę, projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub przepisów (art. 50 ust. 1 pkt 4). Postanowienie podaje przyczynę wstrzymania i wymagania dotyczące zabezpieczeń (ust. 2). Może też nałożyć obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót albo ocen technicznych lub ekspertyz (ust. 3). Postanowienie traci ważność po 2 miesiącach od doręczenia, jeżeli w tym terminie nie zostanie wydana decyzja z art. 50a pkt 2 albo z art. 51 ust. 1 (ust. 4). Służy na nie zażalenie (ust. 5).

Przed upływem 2 miesięcy od postanowienia organ w drodze decyzji nakłada, z terminem wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego (art. 51 ust. 1 pkt 3). Projekt zamienny uwzględnia zmiany z dotychczas wykonanych robót. W razie potrzeby organ nakłada też obowiązek wykonania czynności lub robót, które doprowadzą roboty do stanu zgodnego z prawem. Po wydaniu takiej decyzji organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla decyzję o pozwoleniu na budowę (art. 36a ust. 2).

Po wykonaniu obowiązku organ nadzoru zatwierdza projekty i wydaje pozwolenie na wznowienie robót, jeżeli nie zostały zakończone (art. 51 ust. 4). W tej decyzji nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (ust. 4c), z wyjątkiem robót innych niż budowa obiektu lub jego części (ust. 6). Przy wznowieniu inwestor ustanawia kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. e i pkt 3 lit. c). Gdy obowiązek nie zostanie wykonany w terminie, organ nakazuje zaniechanie dalszych robót, rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 5). Wykonywanie robót istotnie odbiegających od zatwierdzonego projektu podlega karze grzywny (art. 93 pkt 6).

Nieistotna zmiana: co trafia do zawiadomienia o zakończeniu budowy?

Przy zmianach nieodstępujących w sposób istotny od projektu inwestor dołącza do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie kopie rysunków z zatwierdzonego projektu z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby uzupełniający opis (art. 57 ust. 2). Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania z projektem potwierdzają wtedy projektant i inspektor nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony. Dołącza się też projekt techniczny z uwzględnieniem zmian z art. 36b ust. 2 (art. 57 ust. 1 pkt 1a). Zawiadomienie składa się na formularzu PB-16, który odwzorowuje wzór zawiadomienia o zakończeniu budowy (DOCX, PDF).

Przy kilku zmianach w czasie budowy przydaje się rejestr: numer, data, opis zmiany, kwalifikacja projektanta z podpisem, numer rysunku i wpis w dzienniku budowy. Przy zakończeniu budowy taki rejestr pozwala szybko zebrać kopie rysunków z art. 57 ust. 2 i podpisy pod oświadczeniem kierownika budowy, które przygotujesz na wzorze oświadczenia kierownika budowy (DOCX, PDF).