Przedawnienie roszczeń z umowy o roboty budowlane: co wynika z Kodeksu cywilnego

Jakie terminy przedawnienia wynikają wprost z tekstu Kodeksu cywilnego?

Roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie (art. 117 § 1 KC). Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej trzy lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata (art. 118).

W relacji dwóch firm to, czego wykonawca i inwestor dochodzą od siebie w związku z prowadzoną działalnością, mieści się w brzmieniu „roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Dla takich roszczeń art. 118 podaje trzy lata, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Cały spór dotyczy więc słów „przepis szczególny”. Kodeks zawiera dwa kandydujące przepisy: art. 646 (dwa lata dla umowy o dzieło) i art. 568 (rok na roszczenie o usunięcie wady lub wymianę, przy sprzedaży). Dwie następne sekcje pokazują, co mówi o nich tekst ustawy.

Art. 646 i art. 656 § 1: czy dwa lata z umowy o dzieło dotyczą robót budowlanych?

Art. 646 brzmi: „Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane”. Art. 656 § 1, jedyny przepis odsyłający od robót budowlanych do dzieła, brzmi: „Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”.

Z samego tekstu wynika kilka rzeczy. Umowa o dzieło (art. 627–646) i umowa o roboty budowlane (art. 647–658) to dwa osobne tytuły Kodeksu. W art. 647–658 nie ma słowa „przedawnia”, a jedynym przepisem o przedawnieniu w art. 627–658 jest art. 646. Art. 656 § 1 wymienia cztery sprawy: skutki opóźnienia wykonawcy, wykonywanie robót wadliwie lub sprzecznie z umową, rękojmię za wady obiektu i prawo inwestora do odstąpienia przed ukończeniem obiektu. Przedawnienia roszczeń wśród nich nie ma. Art. 646 mówi o „roszczeniach wynikających z umowy o dzieło”. Samą umowę, której dotyczą te terminy, zapiszesz na wzorze umowy o roboty budowlane (DOCX, PDF).

Czego z tekstu nie da się ustalić: czy dwuletni termin z art. 646 obejmuje roszczenie wykonawcy o wynagrodzenie z umowy o roboty budowlane, czy wobec niego stosuje się trzy lata z art. 118. Poradnik tego nie rozstrzyga. Nie opiera się na orzecznictwie, którego do tego tekstu nie czytano. Dla umowy o dzieło art. 646 mówi wprost, dlatego wzór umowy o wykonanie projektu budowlanego (DOCX, PDF), oparty na umowie o dzieło, przytacza dwa lata od oddania dzieła.

Rękojmia za wady obiektu: ścieżka odesłań i terminy z art. 568

Dla rękojmi tekst Kodeksu prowadzi przez dwa odesłania. Art. 656 § 1 kieruje w sprawie rękojmi za wady wykonanego obiektu do przepisów o umowie o dzieło. Art. 638 § 1 stanowi, że do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Przepisy o rękojmi przy sprzedaży zaczynają się od art. 556.

W nich art. 568 § 1 mówi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości, przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (§ 2). W terminach z § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, a gdy żądał wymiany lub usunięcia wady, bieg terminu na oświadczenie zaczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany lub usunięcia (§ 3). Dochodzenie jednego uprawnienia przed sądem albo sądem polubownym zawiesza termin do wykonania innych uprawnień do prawomocnego zakończenia postępowania (§ 4). Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza uprawnień, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (§ 6).

Kodeks nie mówi, jak słowo „odpowiednio” przekłada te terminy na obiekt budowlany ani jaką chwilę uznać za „wydanie” obiektu. Nie mówi też, czy obiekt z art. 647 jest „nieruchomością” w art. 568 § 1. Art. 46 § 1 określa nieruchomości jako grunty oraz budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Poradnik nie wskazuje, który termin, dwa czy pięć lat, obowiązuje dla konkretnego obiektu. Zgłoszenie wady wykonawcy opisuje wzór wezwania do usunięcia wad (DOCX, PDF), a usunięcie wad potwierdza protokół usunięcia wad i usterek (DOCX, PDF).

Gwarancja jest odrębna od rękojmi: kupujący może wykonywać uprawnienia z rękojmi niezależnie od uprawnień z gwarancji (art. 579 § 1). Termin gwarancji wynika z oświadczenia gwarancyjnego, a gdy nie zastrzeżono innego, wynosi dwa lata od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 577 § 4). Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, stosuje się odpowiednio przepisy o gwarancji przy sprzedaży (art. 638 § 2). Treść gwarancji na roboty zapisuje karta gwarancyjna robót budowlanych (DOCX, PDF).

Kiedy zaczyna się bieg terminu i kiedy się kończy

Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie (art. 120 § 1). Gdy termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455). Chwilę zapłaty wynagrodzenia za roboty warto więc zapisać w umowie, bo tytuł o robotach budowlanych jej nie podaje. Art. 654 dotyczy odbiorów częściowych: w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Odbiór częściowy i końcowy zapisuje protokół odbioru robót (DOCX, PDF).

Terminów przedawnienia nie można skracać ani przedłużać czynnością prawną (art. 119). Zapis w umowie o krótszym albo dłuższym terminie nie zmienia więc terminu z Kodeksu. Odrębny przepis pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność z rękojmi (art. 558 § 1). Kodeks nie mówi, jak ten przepis współgra z art. 119 przy terminach z art. 568, i poradnik tego nie rozstrzyga. Przykłady liczenia przy dacie wymagalności albo oddania dzieła 15 marca 2026 r.:

• trzy lata z art. 118: 15 marca 2029 r. przesuwa się na koniec roku, czyli 31 grudnia 2029 r.
• dwa lata z art. 646 liczone od oddania dzieła: 15 marca 2028 r.; jeżeli zastosować do tego terminu zdanie drugie art. 118 (termin nie jest krótszy niż dwa lata), koniec przypada 31 grudnia 2028 r.
• rok z art. 568 § 2 liczony od stwierdzenia wady: jest krótszy niż dwa lata, więc zdanie drugie art. 118 go nie przesuwa na koniec roku

Co zawiesza, a co przerywa bieg przedawnienia

Bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu między innymi: co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem, przez czas trwania przeszkody (art. 121 pkt 4); co do roszczeń objętych umową o mediację, przez czas trwania mediacji (pkt 5); co do roszczeń objętych wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, przez czas trwania postępowania pojednawczego (pkt 6).

Przerwanie ma osobny katalog. Bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, oraz przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której ono przysługuje (art. 123 § 1 pkt 1 i 2). Pkt 3 tego paragrafu jest uchylony. Po przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo, ale przy przerwaniu przez czynność w postępowaniu sądowym nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie nie zostanie zakończone (art. 124). Roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu, ugodą zawartą przed sądem albo ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd przedawnia się z upływem sześciu lat (art. 125 § 1).

Pismo wysłane dłużnikowi poza sądem, w tym wezwanie do zapłaty, nie występuje w katalogu art. 123 § 1. Wezwanie ma inne znaczenie: gdy termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu (art. 455), a dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy go nie spełnia (art. 476). Wzór wezwania daje wezwanie do zapłaty za roboty budowlane (DOCX, PDF). To, czy dokument podpisany przez dłużnika jest uznaniem roszczenia, zależy od jego treści. Kwoty i terminy zapisuje ugoda w sprawie zapłaty za roboty budowlane (DOCX, PDF). Samo uznanie roszczenia przez dłużnika wraz z saldem zapisuje oświadczenie o uznaniu długu i potwierdzenie salda (DOCX, PDF). Pisma do sądu są poza zakresem tego poradnika.

Po upływie terminu: zarzut przedawnienia

Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Zrzeczenie się zarzutu przed upływem terminu jest nieważne (art. 117 § 2). Roszczenia przeciwko konsumentowi po upływie terminu nie można dochodzić (art. 117 § 2¹). Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (art. 6), więc daty oddania, wymagalności, stwierdzenia wady i wezwań należy mieć w dokumentach. Umowę podwykonawczą, w której zapisuje się terminy zapłaty i odbiorów, opisuje poradnik umowa podwykonawcza: co powinna zawierać, a sytuację niezapłaconego podwykonawcy poradnik generalny wykonawca nie płaci podwykonawcy: co zrobić.