Wzory dokumentów
Umowa o roboty budowlane: wzór umowy z inwestorem (Word i PDF)
Wzór ma dwie strony A4 i dotyczy umowy inwestora z wykonawcą albo generalnym wykonawcą. Zawiera przedmiot i dokumentację, terminy z harmonogramem, wynagrodzenie i płatności częściowe, przekazanie terenu, odbiory, podwykonawców, rękojmię i gwarancję, kary umowne i odstąpienie. Umowę generalnego wykonawcy z podwykonawcą przygotujesz na osobnym wzorze umowy podwykonawczej (DOCX, PDF).
W skrócie
Umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestora do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia (art. 647 KC). Kodeks wymaga, by była stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC), a dokumentacja jest jej częścią składową (art. 648 § 2 KC).
Opracowanie: Jędrzej Poliński · Aktualizacja 18 października 2026 r. · Stan prawny sprawdzony 18 października 2026 r.
Co musi zawierać umowa o roboty budowlane?
Kodeks cywilny opisuje obowiązki obu stron w art. 647: wykonawca oddaje obiekt przewidziany w umowie, wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor dokonuje czynności przygotowawczych, w szczególności przekazuje teren budowy i dostarcza projekt, a potem odbiera obiekt i płaci. W umowie warto więc nazwać przedmiot, wskazać dokumentację, termin przekazania terenu i termin oddania obiektu. Te dane zwykle są już w ofercie wykonawcy (DOCX, PDF), którą dołącza się do umowy razem z kosztorysem. Inwestor, który wystąpił o pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia, złożył wcześniej oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (DOCX, PDF). Projekt, który inwestor dostarcza wykonawcy, zatwierdza decyzja o pozwoleniu na budowę albo wydana przed nią odrębna decyzja, o którą inwestor wnosi na formularzu wniosku o zatwierdzenie projektu PB-6 (DOCX, PDF) (art. 34 ust. 4 i 5 Prawa budowlanego).
Wymagana przez przepisy dokumentacja jest częścią składową umowy (art. 648 § 2 KC), a w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem (art. 649 KC). Dlatego wykaz dokumentacji z datami i numerami rewizji to jeden z najważniejszych załączników. Przekazanie tej dokumentacji wykonawcy potwierdza protokół przekazania dokumentacji projektowej (DOCX, PDF). Przejęcie terenu potwierdź protokołem przekazania placu budowy (DOCX, PDF), bo od tej chwili wykonawca odpowiada za szkody na tym terenie (art. 652 KC). Kto podpisuje protokół i jakie zastrzeżenia w nim zapisać, wyjaśnia poradnik protokół przekazania placu budowy: kto podpisuje i co wpisać. O zamierzonym terminie rozpoczęcia robót inwestor zawiadamia nadzór budowlany na zawiadomieniu o rozpoczęciu robót budowlanych (DOCX, PDF). Kierownika budowy i inspektora nadzoru, których inwestor wskazuje w tym zawiadomieniu, dotyczą osobne umowy: wzór umowy z kierownikiem budowy (DOCX, PDF) i wzór umowy z inspektorem nadzoru inwestorskiego (DOCX, PDF).
Stan prawny sprawdzony 18 października 2026 r.
Art. 647, 647¹, 648, 649, 649¹, 651, 652, 654, 656 i 658 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795, stan na 18 października 2026 r. W zamówieniach publicznych obowiązują dodatkowo przepisy Prawa zamówień publicznych, których wzór nie obejmuje.
Wynagrodzenie, odbiory częściowe i gwarancja zapłaty
Wybierz rodzaj wynagrodzenia: ryczałtowe albo kosztorysowe, bo od tego zależy rozliczanie robót dodatkowych. W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor przyjmuje roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 KC), więc wzór ma miejsce na harmonogram płatności i rozliczenia na podstawie protokołów przerobowych albo odbiorów częściowych. Podział wynagrodzenia na etapy i miesiące przygotujesz jako załącznik na wzorze harmonogramu rzeczowo-finansowego (XLSX, PDF). Każdy odbiór częściowy i końcowy udokumentujesz na wzorze protokołu odbioru robót budowlanych (DOCX, PDF).
Gwarancji zapłaty inwestor udziela wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia (art. 649¹ § 1 KC); nie dotyczy to sytuacji, gdy inwestorem jest Skarb Państwa. Zasady żądania gwarancji opisuje poradnik o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Wykonawca, który chce z niej skorzystać, składa pismo na wzorze żądania gwarancji zapłaty (DOCX, PDF).
Podwykonawcy, przeszkody w robotach i rękojmia
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy, jeśli szczegółowy przedmiot jego robót zgłoszono inwestorowi przed przystąpieniem do ich wykonywania (art. 647¹ § 1 KC). Wzór zobowiązuje wykonawcę do zgłaszania podwykonawców z wyprzedzeniem, co porządkuje odpowiedzialność obu stron. Pismo zgłoszenia przygotujesz na wzorze zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi (DOCX, PDF). Wersję dla generalnego wykonawcy, z tabelą zgłoszeń podwykonawców oraz zapisami o BHP i koordynacji, zawiera wzór umowy o generalne wykonawstwo (DOCX, PDF).
Gdy dokumentacja, teren, maszyny lub urządzenia od inwestora nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 KC). Do opóźnień, wadliwego wykonania, rękojmi i odstąpienia inwestora przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 KC), a przepisy o robotach budowlanych stosuje się też do remontu budynku lub budowli (art. 658 KC). Materiały dostarczane przez inwestora wydasz i rozliczysz na protokole przekazania materiałów powierzonych (DOCX, PDF).
Wzór, narzędzie czy poradnik?
Wzór pobierasz, gdy potrzebujesz gotowego dokumentu do wypełnienia i podpisu. Gdy chcesz najpierw zrozumieć, co dokument powinien zawierać i dlaczego, zacznij od poradnika.
- Poradnik: Umowa podwykonawcza na roboty budowlane: co powinna zawierać. Wyjaśnienie zasad, podstaw prawnych i typowych sytuacji, bez pliku do pobrania.
Co zawiera dokument
Poniżej pola, które znajdziesz w pliku. Podpowiedź pokazuje, co w nie wpisać.
| Nr | Pole | Co wpisać |
|---|---|---|
| 01 | Strony | Inwestor i wykonawca: nazwa, adres, NIP, KRS lub CEIDG, osoby reprezentujące. |
| 02 | Przedmiot i dokumentacja | Nazwa i adres inwestycji, zakres robót, wykaz dokumentacji z numerami rewizji. |
| 03 | Terminy | Przekazanie terenu budowy, rozpoczęcie, etapy z harmonogramu, oddanie obiektu. |
| 04 | Wynagrodzenie i płatności | Ryczałt albo kosztorys, kwota netto, płatności częściowe, termin zapłaty faktur. |
| 05 | Odbiory | Odbiory robót zanikających, częściowe i końcowy: zgłoszenie, termin, protokół. |
| 06 | Podwykonawcy | Obowiązek zgłaszania inwestorowi przed przystąpieniem do robót, zakres i wynagrodzenie. |
| 07 | Rękojmia, gwarancja, kary, odstąpienie | Okres gwarancji, wysokość kar, limit kar, przyczyny odstąpienia, osoby do kontaktu. |
Pytania o dokument: Umowa o roboty budowlane: wzór umowy z inwestorem (Word i PDF)
Odpowiedzi opisują praktykę i podstawy prawne.
01Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?
Kodeks wymaga, by umowa o roboty budowlane była stwierdzona pismem (art. 648 § 1 KC). Dokumentacja wymagana przepisami jest częścią składową umowy (art. 648 § 2 KC).
02Czym umowa o roboty budowlane różni się od umowy o dzieło?
Ma osobne przepisy w art. 647–658 KC: obowiązki inwestora przy przygotowaniu robót, odbiory częściowe, solidarną odpowiedzialność za podwykonawców i gwarancję zapłaty. Do opóźnień, wad i odstąpienia stosuje się odpowiednio przepisy o dziele (art. 656 § 1 KC).
03Czy wzór nadaje się do umowy na remont?
Tak. Przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli (art. 658 KC).
04Czy w umowie trzeba wymienić podwykonawców?
Kodeks tego nie wymaga, ale inwestor odpowiada solidarnie za wynagrodzenie podwykonawcy, którego szczegółowy przedmiot robót zgłoszono mu przed rozpoczęciem tych robót (art. 647¹ § 1 KC). Dlatego umowa zwykle reguluje tryb zgłaszania.