Wzory dokumentów
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane: wzór oświadczenia Word i PDF
Wzór ma jedną stronę A4. Wpisujesz strony, umowę i wcześniejsze wezwania, zaznaczasz jedną albo kilka podstaw, zakres (całość albo część) i uzasadnienie z datami i numerami wpisów do dziennika budowy. W ostatnim bloku wzywasz do inwentaryzacji robót, zabezpieczenia budowy i przekazania dokumentów. Stan robót na dzień odstąpienia zapiszesz w protokole inwentaryzacji robót (DOCX, PDF).
W skrócie
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane kończy umowę z podaną podstawą: umownym prawem odstąpienia (art. 395 KC), opóźnieniem lub wadliwym wykonywaniem robót (art. 635 i 636 w zw. z art. 656 § 1 KC), zwłoką po dodatkowym terminie (art. 491 KC) albo brakiem gwarancji zapłaty (art. 649⁴ KC). Skutek następuje z doręczeniem.
Opracowanie: Jędrzej Poliński · Aktualizacja 17 października 2026 r. · Stan prawny sprawdzony 17 października 2026 r.
Na jakiej podstawie można odstąpić od umowy o roboty budowlane?
Zamawiający może odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub zakończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, by zdążył w terminie (art. 635 w zw. z art. 656 § 1 KC). Gdy wykonawca robi roboty wadliwie albo sprzecznie z umową, zamawiający najpierw wzywa do zmiany sposobu wykonania i wyznacza termin, a po jego bezskutecznym upływie może odstąpić albo powierzyć roboty innej firmie na koszt wykonawcy (art. 636 § 1 KC). Przed ukończeniem obiektu inwestor może też odstąpić w każdej chwili, ale płaci wtedy umówione wynagrodzenie pomniejszone o to, co wykonawca oszczędził (art. 644 KC). Gdy zamawiający zamiast odstąpienia powierza roboty innej firmie (art. 636 § 1 KC), wysyła zawiadomienie o wykonaniu zastępczym. Oba kroki przy robotach wadliwych poprzedza wezwanie do zmiany sposobu wykonania robót (DOCX, PDF) z odpowiednim terminem.
Każda strona umowy wzajemnej może odstąpić, gdy druga jest w zwłoce i nie wykonała zobowiązania w wyznaczonym dodatkowym terminie z zagrożeniem odstąpienia (art. 491 § 1 KC). Bez dodatkowego terminu, gdy termin był ściśle określony z zastrzeżonym prawem odstąpienia albo wykonanie po terminie nie ma dla strony znaczenia (art. 492 KC). Wykonawca (generalny wykonawca) może odstąpić z winy inwestora, gdy nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w terminie, który sam wyznaczył, nie krótszym niż 45 dni (art. 649⁴ § 1 KC). Do tego dochodzą umowne prawa odstąpienia, wykonywane przez oświadczenie złożone drugiej stronie (art. 395 § 1 KC). Gdy obie strony chcą zakończyć umowę bez sporu o podstawę odstąpienia, mogą podpisać porozumienie o rozwiązaniu umowy o roboty budowlane (DOCX, PDF).
Stan prawny sprawdzony 17 października 2026 r.
Art. 61, 77, 395, 471, 491, 492, 635, 636, 644, 647¹, 649⁴ i 656 Kodeksu cywilnego sprawdzono w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795, stan na 17 października 2026 r. (art. 649¹–649⁴ w brzmieniu obowiązującym od 4 grudnia 2025 r.). Umowa może przewidywać dodatkowe prawa odstąpienia, terminy i formę oświadczenia.
Jak napisać skuteczne oświadczenie o odstąpieniu?
Oświadczenie musi dojść do adresata tak, żeby mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 KC). Wyślij je na adres z umowy i zachowaj dowód doręczenia. Jeżeli umowę zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną (art. 77 § 2 KC). Wiele umów wymaga formy pisemnej i podania przyczyny, a umowne prawo odstąpienia trzeba wykonać w terminie z umowy.
Przy podstawie z art. 491 KC najpierw wyślij wezwanie z dodatkowym terminem i zagrożeniem odstąpienia, a w oświadczeniu powołaj jego datę. Uzasadnienie oprzyj na faktach: daty z harmonogramu, wpisy do dziennika budowy, protokoły, wezwania. Gdy świadczenia są podzielne, możesz odstąpić tylko od niewykonanej części (art. 491 § 2 KC), co ułatwia rozliczenie robót już odebranych. Wykonawca, któremu grozi odstąpienie z powodu opóźnienia, powinien mieć w aktach zawiadomienia o przeszkodach w wykonaniu robót (DOCX, PDF) wysłane w dniu zdarzeń. Gotowe wezwanie z wyznaczeniem dodatkowego terminu (DOCX, PDF) ma tabelę zwłoki, dowody i wybór zakresu odstąpienia.
Co zrobić po odstąpieniu od umowy?
Najpierw inwentaryzacja: obie strony spisują roboty wykonane, rozpoczęte i niezakończone, materiały i sprzęt na budowie oraz przekazywane dokumenty. Bez tego nie da się rozliczyć wynagrodzenia za wykonany zakres ani kosztów wykonania zastępczego. Wykonawca, który schodzi z budowy, zabezpiecza roboty i przekazuje dokumenty wyrobów, protokoły badań i wpisy do dziennika budowy.
Kary umowne za odstąpienie i odszkodowanie (art. 471 KC) nalicza się według umowy, np. na nocie obciążeniowej (DOCX, PDF). Jeśli z budowy schodzi podwykonawca, generalny wykonawca wprowadza nową firmę i zgłasza ją inwestorowi przed przystąpieniem do robót (art. 647¹ § 1 i § 4 KC).
Wzór, narzędzie czy poradnik?
Wzór pobierasz, gdy potrzebujesz gotowego dokumentu do wypełnienia i podpisu. Gdy chcesz najpierw zrozumieć, co dokument powinien zawierać i dlaczego, zacznij od poradnika.
- Poradnik: Umowa podwykonawcza na roboty budowlane: co powinna zawierać. Wyjaśnienie zasad, podstaw prawnych i typowych sytuacji, bez pliku do pobrania.
Co zawiera dokument
Poniżej pola, które znajdziesz w pliku. Podpowiedź pokazuje, co w nie wpisać.
| Nr | Pole | Co wpisać |
|---|---|---|
| 01 | Data i znak pisma | Data, numer pisma, miejscowość. |
| 02 | Strony i umowa | Składający oświadczenie i adresat, umowa, daty i znaki wcześniejszych wezwań. |
| 03 | Podstawa odstąpienia | Umowne prawo odstąpienia, art. 635, 636, 491, 644 albo 649⁴ KC. |
| 04 | Zakres | Odstąpienie od całej umowy albo od części, gdy świadczenia są podzielne. |
| 05 | Uzasadnienie | Fakty z datami, numery wpisów do dziennika budowy, protokoły, wezwania. |
| 06 | Dalsze kroki | Termin inwentaryzacji, zabezpieczenie i opuszczenie budowy, przekazanie dokumentów, zastrzeżenie kar. |
| 07 | Podpis i doręczenie | Osoba upoważniona do reprezentacji; potwierdzenie odbioru albo dowód nadania. |
Pytania o dokument: Odstąpienie od umowy o roboty budowlane: wzór oświadczenia Word i PDF
Odpowiedzi opisują praktykę i podstawy prawne.
01Czy przed odstąpieniem od umowy trzeba wezwać wykonawcę?
Zależy od podstawy. Przy art. 491 KC trzeba wyznaczyć dodatkowy termin z zagrożeniem odstąpienia, a przy wadliwym wykonywaniu robót wezwać do zmiany sposobu wykonania (art. 636 § 1 KC). Przy dużym opóźnieniu, gdy ukończenie w terminie jest nieprawdopodobne, art. 635 KC pozwala odstąpić bez dodatkowego terminu.
02Czy odstąpienie od umowy można wysłać e-mailem?
Jeżeli umowę zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, odstąpienie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 KC). Wiele umów o roboty budowlane wymaga formy pisemnej, więc sprawdź umowę przed wysyłką.
03Kiedy wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora?
Na przykład gdy inwestor nie przedstawi żądanej gwarancji zapłaty w terminie wyznaczonym przez wykonawcę, nie krótszym niż 45 dni (art. 649⁴ § 1 KC), albo gdy inwestor jest w zwłoce i nie spełnił świadczenia w dodatkowym terminie (art. 491 § 1 KC).
04Co z wynagrodzeniem za roboty wykonane przed odstąpieniem?
Zależy od podstawy i umowy. Przy odstąpieniu inwestora na podstawie art. 644 KC należy się umówione wynagrodzenie pomniejszone o oszczędności wykonawcy. Przy umownym prawie odstąpienia za świadczone usługi należy się odpowiednie wynagrodzenie (art. 395 § 2 KC). Podstawą rozliczenia jest protokół inwentaryzacji.